罗兰贝格-房地产发展战略.ppt

Roland Berger Strategy Consultants jingrui_proposa管理概要（1/2） 使命、愿景、价值观与战略目标： 罗兰贝格建议，Ｚ＆Ｈ将“构筑和谐空间”作为Ｚ＆Ｈ的使命，将 “最有价值的中国房地产企业”作为Ｚ＆Ｈ的愿景，未来5年内，致力于成为ＤＧ本地最有价值的房地产企业，2010年销售收入达到30亿，利润水平达到30%，未来5年总收入超过100亿，并实现品牌知名度与美誉度ＤＧ第一，作为有力支撑，罗兰·贝格建议将“进取”、“高效”、 “创新”与“共赢” 作为Ｚ＆Ｈ的核心价值观 业务定位： Ｚ＆Ｈ未来五年应选择项目开发与成片开发相结合的模式，住宅与配套商铺是Ｚ＆Ｈ需要关注的物业 价值链定位： 住宅与配套商铺开发和成片开发模式下的土地投资是Ｚ＆Ｈ未来五年应聚焦的价值链环节，物业管理与配套商铺运营是辅助环节 区域选择： 项目开发模式下Ｚ＆Ｈ未来应重点关注的镇区有长安、虎门、城区、常平、大岭山、塘厦、厚街、大朗、茶山和寮步；在成片开发模式下，Ｚ＆Ｈ应优先选择周边经济发展趋势较好、交通便利以及土地规划较好的区域 管理概要（2/2） 财务预测： Ｚ＆Ｈ只在2006年存在2个亿左右的资金缺口，需要额外融资，如果项目利润水平或成片土地的增值速度低于预期，对Ｚ＆Ｈ总体的利润水平影响较大，同时还将影响2010年引入更大规模的城镇式开发或产业主导型开发时是否需要额外融资以及融资多少，如果Ｚ＆Ｈ在2008年能够成功上市，不仅将明显提升销售收入和利润水平，而且可以支撑更大规模的土地储备 能力提升： 融资能力：Ｚ＆Ｈ应考虑通过土地合作与项目融资的方式并举，解决短期资金缺口的问题，同时积极准备海外上市，谋求长期的战略发展 土地获取能力：Ｚ＆Ｈ短期内的土地获取应主要考虑以二手交易与土地合作方式为主，中长期过渡到“招拍挂”的方式 消费者研究能力：Ｚ＆Ｈ需要提升消费者研究能力以保证产品领先策略的实现，消费者研究可以为Ｚ＆Ｈ在项目立项、策划、设计和营销等多各环节为Ｚ＆Ｈ贡献价值，为了提升消费者研究能力Ｚ＆Ｈ至少需要引进一名专业的市场调研人员 报告共分为七大板块，十个部分 A. 使命、愿景、价值观与战略目标 罗兰贝格建议，Ｚ＆Ｈ将“构筑和谐空间”作为集团的使命，创造在客户、员工、股东与社会之间和谐平衡的关系 建议Ｚ＆Ｈ将“最有价值的中国房地产企业”作为愿景，努力追求市场价值的最大化 “最有市场价值的中国房地产企业”这一愿景符合Ｚ＆Ｈ内部对Ｚ＆Ｈ未来的发展的期望 要成为“最有价值的中国房地产企业”，Ｚ＆Ｈ未来的发展应分为三步走 根据未来五年的发展目标，Ｚ＆Ｈ在2010年销售收入达到30亿，净利润9亿，5年累计收入100亿，累计利润接近30亿 为了支撑Ｚ＆Ｈ未来的发展愿景，罗兰·贝格建议将“进取”、“高效”、 “创新”与“共赢” 作为Ｚ＆Ｈ的核心价值观 同时，“进取”、“高效”、 “创新”与“共赢” 也与Ｚ＆Ｈ内部对企业核心价值观的认同与期望相一致 B. 业务定位 B.1 开发模式 房地产企业一般有四种开发模式，其中项目开发模式投资回收最快，而产业主导型开发模式最能为企业带来规模、效益与影响力 为实现未来5年的战略目标，Ｚ＆Ｈ面临三种模式选择 采用纯项目开发模式，Ｚ＆Ｈ需要在1年内同时运作10个以上的项目才能完成预定的战略目标 在目前以部门为主线的管控模式下，同时管理如此多的项目将导致运营风险大大提高 如今，面对5个项目“快速操盘”的压力，工程质量与成本水平已经出现局部失控 另外，这种运作模式从土地增值中分享利润的能力也比较低 引入成片开发模式后，Ｚ＆Ｈ可保持合理的项目数 在这种开发模式下，Ｚ＆Ｈ可以实现未来5年的战略目标，项目开发收入近70亿利润17亿，成片开发超过30亿利润11亿 引入成片开发模式后的测算表 同时，成片开发模式有利于Ｚ＆Ｈ获得土地增值所带来的收益 另外，成片开发有利于提高Ｚ＆Ｈ的品牌价值，从而进一步帮助Ｚ＆Ｈ实现最有价值企业的愿景 在成片开发中所获得的经验、能力和成功案例，有助于Ｚ＆Ｈ未来走出ＤＧ和涉足更大规模的城镇式开发和产业主导型开发 城镇式开发和产业主导型开发对企业在销售收入、利润和品牌价值方面都有巨大的推动作用 但是，城镇式开发和产业主导型开发对土地规模、资金实力和策划开发能力的要求也非常苛刻，建议Ｚ＆Ｈ在未来5年内为涉足这类开发而积极准备 综上所述，罗兰·贝格建议Ｚ＆Ｈ选择项目开发+成片开发的发展模式 B.2 物业组合 罗兰?贝格认为，Ｚ＆Ｈ未来3-5年内的物业形态应以住宅和配套商铺为主 罗兰?贝格从市场吸引力及其对Ｚ＆Ｈ的能力要求两个纬度对可能的业务机会进行比较 各细分市场评估方法 各评估指标定义及评分标准规定如下 (1/2) 各评估指标定