5第五章--收益法解析.pptVIP

残余法的计算公式如下： 由 A=VLrL+VBrB 得 或 式中：A为土地和地上建筑物共同产生的纯收益; VL为土地价值； VB为建筑物价值。 残余法的适用范围： 从理论上讲，残余法适用于年纯收益持续不变、可获收益无限期的情况。若求建筑物价格，还要求建筑物的用途、使用强度、以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。实际上，仅适用于能够取得相关参数的处于最有效使用状态的新建筑物。 5.6 应用举例 [例4] 某房地产，在正常使用情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的折现率为8.5%。另外，该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年。求该房地产的收益价格。 由题意知，房地产每年的纯收益，折现率相同，使用年限为有限年，应选用公式 计算： （万元） 故该房地产的收益价格为91.5万元。 [例5] 设某一宗地，使用年限为50年，前5年土地纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元，从第6年起每年的土地纯收益为50万元，若土地折现率每年都保持为10%，求该宗地收益价格。 该题系纯收益若干年（5年）前有变化（纯收益按等差级数递增）若干年后纯收益不变的情形。 将地价分成两部分来计算，先计算前5年的收益价格P1： 或 再计算5年后的收益价格P2： 故该宗地的收益价格为416万元 [例6]某一用于出租的写字楼，占地面积1000m2，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物折现率为12%，综合折现率为10%，且每年保持不变。假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现时价格为150万元，试求：（1）楼面地价；（2）土地折现率。 该题运用收益法的有关公式来计算，思路有二： 1、 2、利用公式 ，先求出PL，再求出rL 解法一： 解法二：运用综合折现率公式及土地折现率公式组成方程组 将（2）代入（1）得 [例7]某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率2%。1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。在出租期间，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为73260元，土地折现率7%，建筑物折现率8%。试根据以上资料评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。 计算过程： （1） 确定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2） 计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 （3） 计算总费用。年总费用已知为73260元 （4） 计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益–年总费用 =486000–73260 =412740（元） （5） 计算房屋纯收益。 ① 计算房屋现值。由于土地使用年限小于房屋耐用年限，而房屋的重置价必须在可使用年限内全部收回，故本例房地产使用者剩余使用年限为50–4=46，假定不计残值，视为土地使用权年限届满，一并由政府无偿收回。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新率 ② 计算房屋纯收益 =177653（元） （6）计算土地纯收益 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =4127