XXX年4月房地产调控分析.docVIP

PAGE PAGE 12 2010年4月房地产调控影响分析 一、政策内容 政策细则 2010年4月，国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。对于商品住房价格过高、上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 与现有政策相比，新政策的变化和影响如下表所示： 表 SEQ 表 \* ARABIC 1. 2010年房地产信贷政策细则 　 　 首套房 二套房 三套以上 90m2以下 90m2以上 　 　 最低首付比例 老政策 20% 20% 40% 40% 新政策 不变 30% 50% 大幅提高 影响分析 不变 对于等额首期资金 对于等额首期资金 购买力大幅下降 购买力下降33% 购买力下降20% 按揭贷款利率 老政策 基准利率7折 基准利率7折 商业银行自主决定 商业银行自主决定 新政策 不变 基准利率85折 基准利率1.1倍 大幅提高利率 影响分析 不变 等额20年期贷款 等额20年期贷款 月供成本大幅提高 月供最高提高7.9%； 月供最高提高21.7%； 总利息成本提高24.4% 总利息成本提高67.4% * 此外，对于房价上涨过快地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 资料来源：易方达基金 历年政策情况与对比 从2003年以来，房地产的调控经历了三个周期的调控，2003~2008上半年是紧缩周期，2008下半年~2009上半年是放松周期，2009下半年开始又是紧缩周期。 表 SEQ 表 \* ARABIC 2. 历年房地产调控政策（2003-2010） 2003年 有保有压 2003年2月 国土资源部收紧对高档住宅和别墅用地的供给。 2003年6月 央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,防范房地产信贷风险。 2003年8月 首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。 2004年 抑制过热投资 2004年3月 严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。 2004年3月 各地已停止审批新设立和扩大各类开发区。 2004年4月 提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发投资项目的资本金比例，钢铁业由25%提高到40%，水泥、电解铝、房地产开发由20％提高到35%。房地产进入国家宏观调控行业大名单。 2004年4月 土地市场清理整顿、严格土地管理，对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理。 2004年5月 全国暂停农用地转用审批；暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 2005年 增加供给，抑制需求 2005年3月 取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 2005年4月 国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，调整住房结构、增加中低价位住房的供应量。 2005年5月 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，明确享受优惠政策普通住房范围。 2006年 调节供给，增加税收 2006年5月 国务院提出90/70政策。从2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年7月 国税总局宣布至8月1日起，对二手房交易盈利部分征收20％的个人所得税。 2006年7月 全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的开发商贷款。 2007年 抑制需求 2007年9月 对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。 2007年10月 国土资源部颁布查处囤地开发商四条措施。 2008年 启动地产拉动经济 2008年11月 财政部将个人首次购买90平方米及以下普通住房契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2008年11月 将个人按揭贷款利率调整为基准利率的0.7倍。 2008年12月 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 2009年 政策逐步转向 2009年6月 自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其