房地产深度报告-详解预售制.pdf

[Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2018 年10 月15 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 详解预售制——政策分析及国际经验借鉴 市场表现 [Table_Summary] 投资要点： [Table_QuoteInfo] 房地产 海通综指 5783.55 5154.00  中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建 设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房 4524.46 预售制最早起源在 1956 年香港。1994 年 11 月，我国颁布《城市商品房预售管 3894.91 理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即“已交付全部土地使用权出让金， 3265.37 取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的 2635.82 2017/10 2018/1 2018/4 2018/7 商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确 资料来源：海通证券研究所 定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可证制度”）。2001 年8 月，《建 设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，加强了预售监管和 相关研究 惩戒措施。2004 年 7 月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决 [Table_ReportInfo] 定》发布，进一步细化预售证流程和网签。 《房地产行业2018 年 1-8 月数据点评： 行业资金面持续改善，等待旺季冲量情 况》2018.09.16  中国预售制度的利弊参半，但越是核心城市预售制度越严格。除了上述预售的 《房地产行业2018 年中报综述：集中度 基本规定，不同类型城市预售标准在此基础上有所加码。经过我们的统计发现， 继续攀升，行业杠杆和负债水平上行》 核心城市的商品房预售条件规定往往比较严格，而三线城市的商品房预售条件 2018.09.03 规定相对宽松。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加大住 《否极终会泰来，兼谈地产投资时钟》 2018.08.20 房供给，但也容易制度缺陷和监管的不到位，造成市场纠纷和金融风险。  海外预售制情况分析。预售在英美和亚洲发达国家和地区是比较普遍的一种销 售模式，但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下，多数是 在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通 [Table_AuthorInfo] 过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款（英美购房者购买期房时通常在 分析师:涂力磊 交房前只需要支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管 Tel:(021 而不是开发商账户。开发商在没有交房之前不能使用定金；而香港、台湾和新 Email:tll5535@ 加坡的开发商可以根据工程进度提前分期获得大部分房款）。 证书:S0850510120001