房地产估价的市场比较法研究.doc

房地产估价的市场比较法研究 专业:结构工程 硕士生:王秋丽 指导教师:孟周济高工 摘要 市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中 能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最 直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规 定:在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。本文从理论 上对房地产价格的影响因素，房地产估价的内容、原则及特点，市场比较法的应 用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国应用过程中存 在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性， 交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学 性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较 法估价的途径。本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用，在现有房地产估 价理论的基础上，结合模糊理论的最新研究成果，建立了市场比较法的模糊数学 模型:在修正区域因素和个别因素过程中，采用德尔菲调查法确定价格影响因素 指标，在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属函数，在确定权重时引 入了层次分析法和模糊上下因素法，在选择可比实例过程中引入了贴近度，在确 定最终价格时引入了指数平滑法。最后针对我国估价案例库匾乏的现状提出了引 入计算机的建议，就改进算法的研究结果进行了总结，并指出市场比较法是一门 与计算机密切相关的方法，应该加大计算机在市场比较法中的应用。 关键词:市场比较法德尔菲调查法模糊上下因素法贴近度层次分析法指数 平滑法 西安建筑科技大学硕士学位论文 StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheReal EstateAPPraisal SPecialty:StruetureEngineer Name:节厄ngQiuli InstrUctor:MengZhouji ABSTRACT ThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest， themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofreal estate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarket comParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthe situationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatif conditionsPennitted，it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluateboth landandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthe characteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditions ofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandthe problems，thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtively andincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcory moleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness， whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15 urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestimatemodelsandtheProcessof seientificallyusingthemarketcomP硕sonapProaches.Thisartielemaiulydiscussed theaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseo