大连房地产城市研究汇报_41_XXX.pptVIP

大连城市研究汇报 城市历史素描 关于几个核心经济指标的考量——支柱产业 观点：石油加工焦炼核燃料加工、通用设备、交通运输设备、通用设备类制造企业是大连工业的支柱 关于几个核心经济指标的考量——地方财政 观点：工商商业金融支出和教育支出占据绝对比例。 关于几个核心经济指标的考量——储蓄、收入及消费 观点：储蓄及收入增长皆很快，而消费倾向则有不断保守化的趋向，预计同其它方面的支出份额加大有关。 杭州 71 12 社会保障支出 10.5 0 13.5 4.06 4 9 0 75 大连 购房与建房 转移性支出 财产性支出 消费性支出 比重（%） 关于几个核心经济指标的考量——消费结构 观点：大连市民在购房与建房方面的支出比例远超过同类城市，反映出其对住房问题的重视及住房消费的关注度。 关于几个核心经济指标的考量——人口、城市化率 293.5 50.6 观点：1、市区人口增长相对缓慢，城市对于周边县市人口的吸纳能力仍然有限；净迁入人口数量出现大幅增长，年近10万人。2、根据城市化进程速度和净迁入人口综合判断，按其中三分之一户（户均人口3人）每户购买100平米住房面积计算，每年将产生约50-70万平米的市场需求。 2015年，城市人口规模410万人；2020年，城市人口规模500万人,城镇化水平达到100%。规划期内，城市人口规模年均增长2.79%。 市场状况 3 排名 城市 土地出让金(万元) 同比 1 上海 69.06% 2 北京 57.20% 3 大连 8930856 297.66% 4 天津 8668170 42.93% 5 杭州 5893252 -23.82% 6 武汉 4771836 70.26% 7 南京 4642314 128.66% 8 成都 3582777 59.92% 9 苏州 3440270 26.14% 10 重庆 3261389 -9.78% 土地市场供应喷井，新城供应增大，城市北拓趋势明显 大连2010年土地市场整体供应6997.21万平方米，同比上涨297%，整体成交建筑面积6629.45万平米，同比上涨250%，土地出让金1073亿元，同比上涨超过300%，全国排行第三。 按供应面积计算，新城区成交占比75%，主城区25%，新城区土地市场在大连扮演着重要的角色，在全域城市化的带动下，新城区成为城市开发重点。普湾新区2010年供应占整体46%，城市北拓，由此可见。 2010年全国土地出让金城市排行榜 主城区土地供应状况：甘井子做为主城释放区域，土地出让居首，受改造带动，东港土地新城较大 主城2010年土地供应达到五年来峰值，出让面积1720.55万平米，同比上涨124%，在城市规划、改造带动下迅猛增长。 作为主城房源的释放区，甘井子区成为2010年大连主城的最大供应区域，其次受东港旧城改造的拉动，中山区紧排其后。 主城区土地供应状况：城市土地价格增长快速，中山区引领居首 2008年开始，城市地价呈快速上升势头，2010年主城平均楼面地价达4252元/平米，同比增长55.5%。 城市土地价格呈梯形价格层次，中山区（6087元/平米）价格居首，甘井子（3168元/平米）随着近年的开发，价格呈快速增长势头。 4252元/平米 2734元/平米 6087元/平米 4252元/平米 4264元/平米 4440元/平米 3168元/平米 新城区土地供应状况：全域城市化拉动新城的快速开发，新城土地供应量价齐升 交通瓶颈的打开，新城的兴起，2010年新城成为供应的核心区域，供应1838.73万平方米（不含普湾新区），同比增长45%。 开发区与金州成为新城的核心区域，占整体70%以上；旅顺新区仍占较大比重（30%），同期市域外的普湾新区成为大连近年土地供应最大区域，供应建筑面积达3443.2万平方米，而随着万科的进入，未来区域有望成为城市新的发展极。 * 城市认知 1 观点：历史上的大连作为俄日殖民存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。 曾是俄日殖民之地 1897年，俄国人开建了这个城市。当时沙俄设计师揣着法国巴黎的城建图纸想在东方再造就一个以广场为主的城市，来到了中国大连。给她起名“达里尼”，意为遥远的城市，一个远离莫斯科和圣彼得堡的地方。作为甲午战争和日俄战争的主要战场，沦为俄、日殖民地近半个世纪，其中日本的殖民统治达40年。 沿海开放城市 1984年，国务院批准大连为沿海开放城市；1985年，大连市被国务院确定为计划单列市，享有省级经济管理权限。1994年5月，大连市由地级市升为副省级市。是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要