房地产形势与趋势聂梅生.pptVIP

* * * 2011房地产随笔 ? 聂梅生 2011年2月 ? 房地产是国民经济重要产业的地位是客观存在和不容置疑的，1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献如图1： ? 注：资料来源：2010年REICO专题报告 1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。其中，在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。 ? 2010年政府对房地产进行了一系列调控，对比于2009年和2010年房地产总体情况如下表： 　 年度 ? 房地产投资 （亿元） 金融机构房地产贷款 （亿元） 销售面积 （亿平方米） 销售额（亿元） 平均房价 （元/米） 2009年 36232 19764（月均1647） 9.37 43995 4695 2010年1-9月 33511 17200（月均1911） 6.32 31900 5047 2010年1-10月 38070 18956（月均1896） 7.24 37000 5110 2010年1-11月 42697 20593(月均1872) 8.25 42300 5127 2010年1-12月 48267 20200（月均1683） 10.43 52500 5033 ? 注：资料来源：国家统计局公布数据 数据显示房地产各项指标对比2009年全面上扬，房价上升压力依然较大，房价合理区间尚难估计。 回顾近8年来房地产调控政策有以下特点： 一是短期行为：自2003年央行121号文件发布以来，8年来国务院及有关部委对房地产调控共颁发了40余个全国性文件，但是多以＂通知＂、＂意见＂形式下发，大部分并没有上升到法律和法规层面，说明至今对房地产调控总的路数仍然是边看边调，具有较大的临时应对性质。 二是政策重复循环使用，力度不断加码：采用货币、土地、税费和对市场供需双方（开发商和购房人）的控制等办法，轮番加码多管齐下。 三是政策变动大：12月中央经济工作会议公报指出＂逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系＂对房地产市场首次提出了双轨制，很受到期待，但是还没有看到如何培育这两个体系，两个月后就铺开对商品房全国性的限购，这可能和一月份房价上涨大有关系。某个临时性事件发生也会促使重要决策出台（如78家央企退出房地产和去年三月份北京央企争拿北京某地块有直接关联）等。 图一：近10年来历次调控效果 图二 ： ?  注：资料来源：国家统计局公布数据 ? 如图所示：2004，2007,2009都对房地产进行了调控，短期房价增幅都有下降，但是三年之后增幅创新高（2004，2007，2010）。房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI，在进入上升通道时，房价上升幅度又高于CPI，相比之下CPI与房价关系更密切。 从宏观层面考虑，以此确定房价的合理区间符合中国10年来的历史实际。 对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比这两个通常用作衡量房价合理性的指标却难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据， 因为房价已经被投资性购房比例过大所扭曲，收入已经包括了投资炒房人的收入，但可以作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市应以这两个指标为主来确定房价合理区间。 对于主要调控手段的有效性分析如下： 本次房地产调控的表象目标是房价，实质上从社会角度上看是民生问题凸显，从经济角度来看是在通胀预期下如何保证经济平稳运行防止资产泡沫上升，乃至防止房地产泡沫破裂对实体经济的破坏作用。实质性的调控手段包括：用金融手段收缩流动性以控制流入房地产的货币量，降低开发商和购房人的资金杠杆率；加大土地供应尤其是保障性住房供给以平抑房价；出台房产税试点；集中打击投资、投机购房以防止资产泡沫。房地产是资本密集型行业，本文从资金控制效果来分析以上手段的有效性。 1、货币手段（加息、提高准备金、控制二套房贷等）对房地产的影响 加息：本轮加息的背景包括：应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变当前存款负利率状况、应对通胀（包括输入型通胀）、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：在通胀预期之下房价上升，加息是否跑得过通胀，对房价形成直接影响；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但是成本上升是否跑得过房价上升，如果房价上升更快，成本上升就被消纳。 图三表明：2005年至2007年，在连续加息但仍然存在负利率的情况下房价继续上升。 ? 注：资料来源：国家统计局公布数据整理 收缩流动性，降低自有资金杠杆率： 2009年房地产投资自有资金率降到20%以下