东山县马銮湾地块市场研究与产品定位报告(83页).ppt

保持新古典主义欧式特有的基本建筑形态，延续细致和庄重的相对统一，从外立面材质的创新，线脚、装饰柱的提炼来进行改造 ，使之具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计，超越当地市场水平，营造个性特质。 这就是新现代简欧风格。 外立面建议：新现代简欧风格 新现代简欧风格：吸收西方新古典主义精髓，把高雅的古典情趣和潇洒而精巧的现代北欧手法融为一体，建筑造型优雅隽永。 简约而有品质感，不会因为海风的侵蚀而失色 材质及色彩：外立面采用灰褐色泽，给居者一个尊贵典雅的视觉享受，且不易变色、褪色；面砖和马赛克结合运用，厚重坚实，保证外立面的持久效果，又使材质的多样化产生色彩丰富效果。 以社区主入口为中心景观轴起点，沿轴布置多个景观节点，渐进式的步步高起、丰富 社区主要景观围绕主要景观轴进行打造，从大门到各个节点，一步一景，丰富多变 主要景观建议 以点式水景为主，贯穿整合社区中轴线，在园林风格上以东南亚为主，可以和社区氛围相互融合 单身公寓 一房 二房 户型设计要点：以单身公寓、一房和小两房为主 该图为漳州华府热销公寓楼 标准层平面图 单身公寓：35㎡ 一房一厅：48㎡ 小两房：61-67㎡ 洋房四面积约 90平米 洋房三层 面积约110平米 洋房五层面积约80平米 洋房二层 面积约120平米 洋房一层 面积约130平米 多层花园洋房户型建议示例 采用层层退台形式形成洋房多种面积段户型，满足不同需求； 层层退台提高产品附加价值。 综合市场情况和地块特色，我们建议户型面积及配比如下： 户型配比建议 户型种类 户型面积(㎡) 比例 面积(㎡) 单身公寓 30-40 30% 56280 一房一厅 50 20% 37520 两房两厅一卫 50-60 10% 18760 80-90 20% 37520 花园洋房 110-140 20% 18760 注：各户型面积基数为项目技术经济指标中居住建筑面积187600㎡ 目录 区域价值解读 基地素质评析 房地产市场分析 消费者需求分析 产品策略研究 投资开发评估 指标参数 土地面积（亩） 97.33 容积率 3.00 土地价格（万元/亩） 41.00 建筑密度 32.00% 建筑面积与售价 建筑面积（平方米） 售价（元/平方米） 地上 （平方米） 住宅 179661.00 3600.00 商业 15000.00 10000.00 车库 （个） 1200.00 60000.00 地下 （平方米） 45000.00 3200.00 总建筑面积（平方米） 194661.00 一、指标参数 备注：以上参数暂按省七建所做规划并结合常规项目配比而设定，数据的修正有待于后期规划确定。 二、项目投资测算 项目 经济指标 单价依据 金额（万元） 合计 1 销售收入 住宅 多层、高层 ㎡ 179661 3600 64678 86878 商业 商超 ㎡ 15000 10000 15000 车位 地下地下 个 1200 60000 7200 合计 元/㎡ 194661 4463 86878 2 销售税金及附加 营业税 万元 86878 5% 4344 5691 个人所得税 万元 86878 1% 869 城建税 万元 4344 7% 304 教育附加税 万元 4344 3% 130 其他税费 万元 4344 1% 43 单位建筑销售税金 万元 194661 292 　 3 项目开发成本 土地成本 用地出让金 万元 97.331 41 3991 4227 土地出让契税 万元 3991 3% 120 土地使用税 万元 64887 3 117 备注：土地成本暂按周边市场成本计算，使用税按每平3元，6年计费。 单位建筑土地成本分摊 元/㎡ 194661 217 　 土地开发前期成本 项目可行性研究费用 ㎡ 194661 2 39 6521 土地勘测费 ㎡ 64887 2 13 建筑方案设计费 ㎡ 194661 20 389 规划设计费 项 1 230 230 景观设计费（按70%土地面积） ㎡ 45421 15 68 办证审图费 ㎡ 194661 2 39 基础设施配套费 综合配套费 ㎡ 194661 170 3309 专项配套费 ㎡ 194661 105 2044 备注：综合配套费按建筑面积每平170元征收，专项配套费按建筑面积征收。 其他前期费用 ㎡ 194661 20 389 单位建筑前期费用 元/㎡ 194661 335 　 建安成本 土建成本 地下室工程 万元 45000 2000 9000 36981 备注：地下室面积暂按建筑23%计算 住宅（多层） 万元