赣州商业地产调研100531.docVIP

赣州市商业地产调研报告 赣州市概况： 赣州位于江西省南部，东接福建、南临广东、西靠湖南，自古就是“扼赣闽粤湘之要冲”的战略要地。赣州原市府所在地（章贡区）距南昌423公里，广州465公里，深圳480公里，厦门550公里。全市总面积3.94万平方公里，辖1区2市15县，是江西面积最大的地级市。 城 市 要 素 城市 人口 GDP总量 人均可支配收入 财政收入 社会消费品总额 高校数量 在校人数 排名 赣州 836.7 834.8 11834 8.2 67.5 7 7.3 2 南昌 461.5 1660.1 15112 81.5 429.1 44 44.8 1 九江 475.6 700.6 12889 8.2 93.6 4 6.3 3 景德镇 156.5 322.0 13583 11.2 66.0 3 2.6 10 上饶 649.0 628.3 12676 2.8 52.3 3 1.9 4 鹰潭 110.7 256.6 12808 5.1 28.5 1 0.4 11 赣州商圈概况： 赣州市商业网点大多呈现带状分布。大多集中在河套老城区的文清路、青年路、厚德路、大公路等街道。各条沿街商业带的经营业态有单一化趋势。如文清路目前的经营业态以中高档服饰和首饰为主；大公路以运动服饰和体育用品为主；环城路则以通讯产品为主。商业多以商住形式出现，单纯的商业用房较少。城区内的商业基本上都是以“底层商业，上层住宅”的形式，功能混杂。商业分布大都沿交通性干道发展。停车场等配套设施的不足。 赣州IT卖场概况： 新大地电脑城： 赣州新大地电脑城原为南昌新大地电脑城下属分公司，位于红旗大道与八一四大道的交汇处。该电脑城于2002年11月开业，经营面积6000方左右。作为赣州目前电脑城中物业条件最好、设备最齐备的新大地，而目前南昌新大地已经撤出赣州，经营权落到一位女老板手里，并继续沿用新大地的品牌来运作。 当前新大地相当强势，与商户关系紧张，抛出“价高者得，爱留不留”。租金全面飙升：一楼120 - 130，二楼100 - 110，三楼60 - 70（按实用面积）。而且一、二楼租金所差无几，只要做笔记本品牌机就能在一楼。据当地经销商了解，目前进驻新大地的经营普遍以后开公司为主，主要有实力的赣州IT经销商主要还集中在太平洋电脑城。 赣州电脑城、赣州新概念电脑城： 赣州电脑城坐落于赣州市红旗大道，开办于1998年，是赣州最早、知名度最高的电脑专业市场。建设时间早，其整体物业非常落后，也没有相应的产品区域规划，处于90年代水平。主营DIY，耗材与二手维修，耗材的批发集散地。 赣州新概念电脑城位于赣州电脑城负一楼，于2004年9月开业，总营业面积1000方。继承了老赣州电脑城部分商户后，主营耗材产品。其与赣州电脑城一样物业陈旧、结构不合理，只是寄生于赣州电脑城，权作补充。 通过与商户沟通了解到，目前场内商户对这座老电脑城的未来已不抱希望，倒闭也只是时间问题，期待一个强有力的市场介入。 太平洋数码港： 太平洋数码港坐落于青年路，物业所有方赣州绵红房地产开发公司，赣州电脑城经营管理部门向其租赁一、二楼管理运营卖场，市场于2002年12月正式营业。 由于太平洋数码港位于赣州高校区，地理位置优越。目前已成为赣州市人气最旺的电脑卖场，也是大批学生购置IT产品的首选之地。在赣州4个电脑城中，太平洋的商户数量最多，实力最强。但该物业一楼狭小，二楼摊位又分割太小，很多商户抱怨物业结构不甚理想。 凭借良好的经营，目前太平洋租金一路走高，只稍低于新大地（一楼110 - 120，二楼80 - 90）。但相对于新大地的剑拔弩张，太平洋管理部门得到许多大户支持，占尽“人和”。 青年路沿街店： 在太平洋数码港所在的青年路，沿街店铺林立，主营笔记本品牌机，囊括了众多知名品牌。享受太平洋的人流、物流、品牌辐射，销售状况良好。 总的来讲，由于赣州人多地广，该市下属18个县市产品辐射力强大，催生了众多的IT产品渠道商、经销商，数量达300家以上。这些IT商家大都有着多年的从业经验，大部分分布在红旗大道及青年路的三家电脑城里，另有相当一部分分布在厚德路、青年路沿街店铺及写字楼里。 在赣州市IT经销商中，DIY与耗材占据主流。经营数码产品的经营户数量不多，但是品牌专卖店和笔记本电脑专卖的电脑经销商的数量还在不断的提升。 电脑城 楼层 房租（元/月/M2） 出租率 其他费用 付款方式 押金 优惠政策 赣州电脑城 二楼 55 - 65 100% 月付 三个月的房租 优惠一个月的房租 三楼 35 - 45 100% 新概念电脑城 负一楼 25 - 35 100% 水电公摊 月付 无 新大地电脑城 一楼 120 - 130 100% 物管费15元/月?平方