授权房产物业公司修缮风险控制点.docxVIP

　　综合性集团的业务跨度较大，且各个单位的性质、规模、经营范围和业务特点千差万别，《企业内部控制基本规范》中关于业务层面的控制内容不可能涵盖一些行业性较强的企业，故针对这类企业，其内部控制制度的有效性有赖于企业内部熟悉控制环境的人员自己编制探索。 　　本文所介绍的针对授权房产物业公司修缮工程的业务流程是笔者根据其在集团性公司所积累的审计经验，有针对性的为防范各种弊端所制定的部分业务控制流程，由于篇幅所限，故主要针对部分关键控制点的管理进行相关分析。 　　一、授权房产的修缮管理授权房产指的是上海市住房保障和房屋管理局授权各区房产集团管理经营的公房资产。 　　此类物业公司管理的居住类房屋有两类，一类就是日益由于买下产权而减少的授权房产，亦叫公房；另一类就是所谓买下产权的售后公房，亦叫私房。 　　在此类物业公司发生修缮业务，其资金来源分两块，一是公房缴纳的租金部分，用于公房的维修；另一种就是针对不同的修缮部位，运用三项维修资金，维修资金来源于买下产权时的部分资金，它分为维修资金、电梯水泵资金、街坊养护资金。 　　房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修资金中按各业主的房屋面积分摊列支；高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵资金中列支；公共设施道路、照明路灯、绿化的修缮、更新在街坊养护资金中列支。 　　二、授权房产修缮工程的业务流程适用于投资额在30万元以下的工程立项→订立合同→施工监控→验收阶段→委托审计或内部审计→分摊与结算→支付工程款流程→财务控制→归档→评价三、业务流程的控制1、立项业务流程控制立项业务的流程如下首先由业委会、小区经理提出立项建议，然后将立项建议上报集团附维修资金状况表，本次工程分摊后维修资金情况说明。 　　立项建议待集团批复后需取得23居民征询通过，并经过业委会确认，然后物业公司需根据立项建议编制工程预算，并将其上报集团物业部门批复，最后经集团审计监察室复核后正式立项。 　　立项的具体规定1动用房屋维修资金的项目，要做好立项前的征询工作，维修资金按幢、门牌分摊的，应取得23以上涉及业主指涉及分摊维修资金的对象签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认，而且还需将相应征询单存档备查。 　　小区经理对征询单的真实性负责，物业公司修缮部对征询单的真实性回访复核。 　　2动用街坊资金的项目，应取得23以上涉及业主签字认可，相应征询单存档备查，并取得业主委员会签字、盖章确认，才能按实立项。 　　3动用电梯、水泵大修资金的项目，应取得23以上涉及业主签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认,相应征询单存档备查，才能按实立项。 　　业主大会《管理规约》对于立项有约定的，按照《管理规约》执行。 　　《管理规约》必须合法经业主23通过，并进行公告。 　　4杜绝跨年度立项，如有特殊情况，需上报集团采取结转审批。 　　当年立项工作已结束，如有新增项目，须上报集团审批，审批后方能施工抢险工程除外。 　　抢修工程可先施工并于当月上报集团审批。 　　根据集团的批复在当年的中大修立项中给予追补立项。 　　抢修工程，可以根据沪房地资物2008389号文第四条以及《上海市住宅物业管理规定》第37条进行操作。 　　绿化工程在立项前须经集团业务部门现场察看后，才能立项。 　　5动用维修资金原始本金分别按房屋维修资金与街坊维修资金的项目，除抢修工程外急难愁项目，原则上控制立项。 　　低于80％的原始本金的原则上不予立项。 　　高于80％-100％之间的原始本金分别按房屋维修资金与街坊维修资金采用控制立项，经计算在动用本次工程款后，本金不低于80％的范围内，并须在23业主征询时如实告知业主，本次维修要动用本金，以及动用的业委会本金已经达到的百分比，23业主征询通过后，准予立项。 　　任何项目单位平方米造价达到20元时，征询时应及时向居民公布原始本金以及本次使用后的剩余资金情况。 　　6业委会的资金账无法体现最近数据的项目，不予立项。 　　7项目征询的结果，物业公司应及时公示其中涉及房屋维修资金项目在门洞中公示，涉及街坊资金在小区公示栏中公示。 　　8街道补贴出资项目的立项。 　　物业公司配合立项的，应首先验看维修资金包括街坊资金原始本金的状况，上报集团批复，在取得23以上涉及业主签字认可后，再报集团批准立项。 　　待到立项后，应与街道签订协议，并取得街道已经立项的依据。 　　另外，街道的补贴款可以作为施工的首付款。 　　9拟立项项目中公房份额占到幢、门牌23以上的，产权代表人是集团的，应由集团立项审核部门到现场察看，严格控制立项。 　　10不符合上述条件而擅自动工的，不予立项，由法人代表承担相应的经济责任。 　　如果已经开工，包括未能收到的资金，公房款项都应全部计入企业成本。