昆明市XXX年房地产市调报告.doc

昆明市2010年房地产市调报告 开篇前言 2010年中国经济发展概况 2010年中国房地产政策梳理概况 2010年全国房地产市场概况 2010年昆明市场房地产概况 (土地成交、供应情况、成交情况、价格趋势、分区进行概述个案分析)、昆明市8-12月即将开盘楼盘预告 2010年5、6、7月份昆明房地产市场报广分析 总结 开篇前言 在风雨中砥砺前行 以 1 月10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4 月15 日出台了的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。力度空前的楼市新政横空出世，锋芒直指高房价。此后的两个月里，全国房地产市场的形势急转直下，成交量急剧萎缩，楼市一片惨淡。纵观调控前后，可谓是“一调之下，云泥之别”。 在这个时候房地产进入了砥砺前行的风雨时期！ 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。 在上半年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，本报告从政策本身及其影响出发，通过对上半年中国经济发展状况、房地产政策、全国及昆明市场的梳理和分析总结，来反映出整个2010年上半年的市场状况，以期对未来房地产的发展和政策调整方向提供客观的判断依据。 在这个多事之秋，作为地产界的同仁，我们一样感受到了地产界吹来的丝丝凉意，在整理完报告以后，在来写这个前言，突然让我想起在某本书上说的一句话： “有事时如无事般镇定，方可解局中之危；无事时如有事般堤防，方可弥惊天之祸” 送给地产界的朋友们，让我们砥砺前行！ 2010年上半年中国经济发展概况 【摘 要】：中国继2009年经济保8成功后，今年一季度更是创出了11.9％的经济增速。从经济增长各要素的状况而言，投资仍然是增长的主要力量。然而随着政策的逐步收紧，一季度出口同比增长29%。受到欧盟债务危机进一步影响的环境下，全年经济将保持前高后低的态势,总体将增长9.8%。与此同时，资产泡沫仍在累积，通货膨胀趋势加剧。全球对中国出口的贸易保护主义抬头，为缓解贸易失衡的人民币升值问题达到最高潮，年内可能有小幅升值。 从目前经济运行中面临的热点，突出表现在如下几个方面： ( (1) 房地产市场面临调整：中国政府为抑制资产泡沫而出台的最新调控对高房价形成冲击。中国政府为了借助打压房价来解决民生问题，恢复自己的公信力，出台了严格控制二套房贷的政策。 (2) 出口出现回暖：出口连续5个月实现正增长，有助于经济恢复。这次出口回暖的特点是中国-东盟自由贸易区的正式启动带来了中国对东盟出口的大幅增长。 (3) 银行风险增大：房地产泡沫不断膨大，房地产及与之相系的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视。 (4) 通货膨胀预期增强：居民消费价格指数(CPI)连续6个月增长，引起通胀忧虑。政府连续三次上调存款准备金率，发行国债回收流动性。 (5) 欧元区危机：以希腊为中心的欧洲国家的债务危机影响全球经济，现在来看，其债务危机的传染性有限。借助欧洲央行和各国的援助，危机有所缓解，但市场信心将经过一段时间以后才能恢复。 (6) 贫富分化恶化：中国的贫富差距早已超过国际平均水平，其差距还进一步扩大。城乡间福利差距的扩大问题是中国为实现中长期发展而必须解决的课题。 2010年上半年中国经济回顾 经济企稳态势确立，但经济运行并不稳固，积极的财政政策和适度宽松货币政策取得明显效果，09年“保八”成功，在全球各经济体中保持领先地位； 2010年中国国民经济呈现快速增长，并有过热风险，2010年一季度出口和进口各同比增长29%和65%； 流动性过剩风险加剧，通胀预期不断强化，经济增长仍然过度依赖投资拉动； 消费方面：消费增速平稳，但中国消费持续增长动力明显不足，城市消费增速再次高于县及县以，目前高房价已严重挤压居民在其他方面的消费，抑制实体经济的复苏； 投资方面：以刺激投资为主的宏观政策加剧了经济结构的失衡，目前中国经济复苏态势已经确立，国内最终需求特别是投资需求替代了疲弱的外需成为拉动经济复苏的引擎，但同时由于过度投资，中国的产能缺口也在不断扩大，长久依靠投资来拉动经济不现实，当前中国投资仍以政府投资和基础建设为主导，在拉动民间投资上收效甚微； 随着全球经济复苏，外需有所回暖，近期出口数据大幅回升，但其持续性仍有待验证，单纯依靠外需回暖和政策刺激，已经无法保证出口的稳定增长美欧日三大经济体占中国全部出口的将近50%，但目前这些发达国家市场消费者的去杠杆化过程仍在进行时，过度借贷消费的方式行将改变，这就决定了拉动出口回升的外部需求在今后数年内都不可能回到危机之前快速膨胀时期曾达到的水平。 合晟尚圆 合晟尚圆20