昆明市房地产的政策定位2.doc

PAGE PAGE 1 昆明市房地产的政策定位 摘要：房地产已成为昆明市经济的一大支柱，昆明市因其大规模的市政建设、城中村改造、呈贡新城建设需要及财政收入需要，迫切需要完善、自由及兴旺的商品房市场，当前的商品房需求持续下滑，对昆明市的经济建设带来较大的隐患。应在金融、财税政策及其他相关房地产政策上给予房地产以充分鼓励，取消所有限制交易政策。同时，应大力投入廉租房建设，以保障中低收入者的住房基本需求。 关键词：保障性住房，商品房，需求，限制交易政策 一、昆明市住宅房地产的现状分析 （一）房地产在经济总量中的地位比较 房地产在经济总量中的地位可以用全社会建筑业实现增加值占GDP比重来说明。 2008年，中国全年全社会建筑业实现增加值17071亿元，比上年增长7.1%，占GDP总额5.68%，昆明全年建筑业实现增加值145亿元，比上年增长15.8%，占GDP总额9.03% 上海的比重为3.29% （二）人均居住面积比较 2008年1月7日昆明全面启动了城乡居民住房状况普查工作，涉及全市14县（市）区的160多万户家庭。普查全市住房95.74万幢，住房总建筑面积22121.03万平方米。通过此次普查，首次摸清昆明人住房 “家底”：全市城镇住房人均建筑面积30.62平方米，理论上三口之家已经达到国家倡导的90平方米居住标准；农村住房人均建筑面积40.67平方米 比较数据：2007年全国城镇人均住房面积27平米,其中北京城市居民人均住房面积20.1平米、上海城市居民人均住房面积16.5平米、重庆城市居民人均住房面积达27.31平米、贵阳城市居民人均住房面积23.04平米、大连城市居民人均住房使用面积17．49平米、成都城市居民人均住房面积２８平米 （三）低收入住房困难家庭现状 低收入住房困难家庭约有8万多户。 本次调查也彻底摸清了城市困难群体的住房状况，全市低收入住房困难家庭约有8万多户。城镇住房中，家庭年度人均收入低于1万元、人均住房建筑面积在12平方米以下的有19825户。其他县（市）区经初步统计，约有25000户职工、城镇居民无住房；有7768户职工住在70年代前后建盖的危房中；四城区直管公房中，有2685户住在“三类危房”中；全市城镇最低收入住房困难家庭还有18402户需要保障。综合这些情况，全市低收入住房困难家庭约有8万多户。 （四）2008昆明房地产供应量与成交量之变 供应量降两成　成交量降两成半 根据田野机构统计的数据显示，２００６年昆明市商品房住宅市场的供应量为７３５６１套，成交量４４８５０套，销售率达到６０．９７％；２００７年昆明市商品房住宅市场的供应量７５３５３套，成交量４９７７６套，销售率达到６６．０６％；２００８年昆明市商品房住宅市场的供应量５９１４５套，成交量３３９５２套，销售率达到５７．４％。从统计数据来看，2006年至2008年的三年期间，销售率变化不大，供应量和销售量都呈先涨后跌的变化走势，而成交量的增幅却是直线下降，自2006年以来成交量增幅的这种大幅下降现象已经开始在预示着地产危机的到来。 （五）昆明城中村改造规划 昆明市主城建成区(249平方公里范围)内现有336个“城中村”(不含呈贡新城)。面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。这些“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。 ２００８年２月，昆明正式启动“城中村”５年改造计划，当年列入改造计划的８０个“城中村”全部完成了专项规划的编制和审批，４０多个城中村进行了拆迁安置，１５个城中村回迁安置房开工建设。计划从2008年起至2012年，用五年时间改造提升完成主城建成区范围内的“城中村”，并逐步推进城市规划控制区范围内其他“城中村”的改造工作；与此巧合的是，2008年2月昆明楼市进入低谷。随后市场的反应，更加击打着开发商们的信心。2008昆明春季房交会上，40多个在售或将售精品楼盘项目中，最终意向性签约房屋仅为1287套，卖房量仅为上年的一半。 公开的信息显示，昆明正在实施的庞大的城中村改造计划，涉及18平方公里，约2000万平方米，按４的容积率计算，未来几年新增投放量至少将达8000万平方米。 昆明高屋地产（经纪）策划机构董事长胡先钧在文章中指出，“按照城中村占地2000万平方米，容积率不低于4.0计算，新建房屋建筑面积高达8000万平方米，扣除‘拆一补’需要补偿给农民的3800万平方米，最终约有4000万平方米新增供应。分摊到每一年就是800万平方米，这还不包括其他途径开发出来的商品房、代建房