河南新乡火车站片区旧城改造与商业地产综合开发定位报告_193P.pdfVIP

天玺置业商业项目定位思路 —新乡火车站片区旧城改造与商业地产综合开发 上海策海房地产营销策划有限公司 市场顾问部 2008年05月 第壹篇 背景说明 第贰篇 解读新乡 第叁篇 简析市场 第肆篇 梳理商圈 第伍篇 把握趋势 第陆篇 定位项目 第柒篇 规划设计建议 概念性规划设计方案及项目动拆迁的前期准备工作成为项目公司成立 以来的主要工作内容；而随着动拆迁工作的正式展开，接下来的招商、项 目推广工作及定位的调整将提上议事日程。 主要基于规划设计指标及地块条件、区域环境、建筑空间等角度，现 阶段项目规划设计方案对项目的规划布局、建筑设计提出了许多具有建设 性、创新性的概念定位及规划设计思路。但是，是否能与国内外商业发展 趋势、新乡城市经济社会发展步伐相切合，是否符合新乡房地产市场及商 业零售消费市场的实际需求，还有待于实践的检验。 因此，在项目动拆迁工作正式展开之际，项目由“概念性定位及 规划设计”向“战略性定位与功能性规划设计”的方向转变显得 尤为必要。这也将直接影响到后续的招商、项目推广及销售、持续经营 等工作。 表1.项目阶段性规划设计所关注的侧重点 阶段 关注重点 1、地块条件、规划经济技术指标要求； 规划报批 2、创新性概念、前瞻性，新颖的建筑立面等； 1、主力商家的基本要求（面积、层高、承重、停车位等） 招商宣传 2、功能业态的有机组合； 1、交通、人流动线的有效设计； 推广销售 2、建筑空间价值的最佳选择、细节处理； 1、复合城市商业发展趋势，契合城市空间结构演变； 商业经营 2、建筑空间的弹性（功能业态的调整） 表2.项目核心价值与功能 领域 主体 功能/价值 城市 标志性建筑/历史文脉 城市复兴 市民 休闲游憩/城市公共空间 政府 土地资源利用/城市经营 旧城改造 居民 改善居住条件，提供就业新机会 零售商 经营场所与展示平台 商业建设 消费者 消费购物场所 开发商 商业利润 地产开发 投资者 投资回报 表3.阶段性目标/任务体系 领域 时段 目标/任务 短期 吸引消费者/新颖； 规划设计 中期 目的地/城市休闲游憩区； 长期 中心/商业/活动中心； 短期 吸引投资者/零售商，缩短培养期； 商业经营 中期 创新商业模式，实现良好运营状态； 长期 品牌效应，模式输出； 短期 开发资金来源； 资本运作 中期 稳定现金流，持续赢利能力； 长期 物业价值升级，良好退出机制。 表4.四种假设性发展方案（方向） 问题 选择（1） 选择（2）