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基于房产企业成本管理相关问题的探索 房产成本管理的的必要意义 成本管理可提高房地产企业管理水平 成本管理的经济指标综合性强，企业各项工作最终都综 合反映于成本指标。某一时期,缩减企业成本集中表现为各 方面工作成绩。在此意义上说，成本管理有利于企业内部各 部门协作的加强，有利于企业的经济核算，可推进企业以节 约促增产，达到促进企业逐步提升管理水平的目的。 成本管理可保障企业健康和可持续发展 企业经营的首要任务是竞争中求发展。房地产企业现 代成本管理的目的应是成本最低化，积累最大化，从而保障 企业的健康和可持续发展。成本管理关键在于保证及时足 额补偿企业未来生产经营耗费。企业的健康和可持续发展 以其正常持续进行再生产为基础，而及时足额补偿企业生产 经营过程耗费是其持续进行再生产的必要条件。企业再生 产过程中，合理补偿生产经营耗费需要正确的成本管理，成 本补偿匱乏则会降低企业再生产规模直至倒闭；反之又会使 其他利益受损。 成本管理可保障房地产企业实现利润 可以说，企业经营成本直接影响着利润，提高成本就会 直接降低企业利润，反之则直接增加利润。多因素影响着企 业利润的生成，而成本则是众多利润影响因素中最重要的。 提升销售量是提高利润的有效途径，然而受国家政策和成本 双重制约的价格，受制约与市场需求而不稳定。因为国家税 法规定的税金有一定刚性，只有极大地减小成本才是企业最 好的、最稳定的提高利润的途径。 房地产企业对成本进行管控的原因 房地产企业成本管理体系不完善 目前，我国许多房地产企业没有建立完善的成本管理体 制。一方面，成本控制流程不完善。由于没有足够重视成本 管理，有的房地产企业的成本控制比较松懈，没有确立明确 的成本控制流程，整体上成本管理处于粗放状态。另一方 面，没有相应的制度约束。有的房地产企业虽然确立了较为 完整的成本管理制度，但是在执行过程中却不按流程操作， 各部门的岗位与职责分工不能系统的对应起来，以致出现了 任务执行与否无人监管验收，干多干少、干好干坏一样待遇 的局面。由于缺乏有效地绩效考核，使得在实际执行过程中 成本管理制度体系形同虚设。 未能对房地产项目全寿命周期进行成本管理 房地产寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至竣 工交付及售后服务等所涉及的全部时间。在完整的房地产 开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要将成本 控制观念贯穿在项目的全寿命周期，从各个方面出发，建立 系统的全局的发展观。当前很多房地产企业在成本管理中 只重视建设期的成本，而忽视了房地产项目寿命周期成本管 理。这不仅关系到建设期成本，还关系到房地产项目运行拆 除阶段和竣工等各个阶段的成本。 未能严格遵守监理制度 为了节约监理费用，许多房地产企业在进行工程项目的 监理时，没有聘请专业的工程监理师，主要依赖业务代表的 职业道德水平来对工程项目的情况进行管理。由于缺乏专 业知识，工程监理人员整体素质不高，难以对工程项目进行 全方位控制。另外，也有一些企业虽聘请了专业的监理人员 但缺乏对监理人员的有效约束。有的监理人员不能保证将 全部精力投入到项目的监理工作，监理单位也没有明确规定 监理人员的职责及责任，也没用确立必要的监督制度，导致 一些监理人员不能认真对待其本职工作，没能认真监督检查 工程是否合格，因此，在工程项目存在着监理工作不到位、 监理责任不落实的问题，所以监理制度并不能真正发挥其应 有的作用。 加强房地产企业成本管理的措施 征地应谨慎 在征土时，应对土地所在地的地理环境、人文环境、社 会经济环境进行详细的了解，并时刻关注国家及地方出台的 相关政策和法规，以便于及时了解最近征税规定、拆迁及其 它的新政策。在此基础上，还应做到胸有成竹，对土地进行 科学合理的估价，以防在未来发生不可预知的财务风险，降 低企业的财务风险，提高企业的成本管理水平。 项目投资决策和设计阶段的成本管理 在这一环节不仅要建立投资集体决策机制，关键是要严 格遵循投资决策程序，从投资可行性报告的审议到投资估算 的审查，必须严格执行决策程序，必要时可以采用一票否决 制来呈现决策程序的严肃性。尤其是在目标地块的价格以 及未来经济利益的流入等方面，公司财务部门应提供科学合 理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。虽然该环节 的可行性研宄费、规划设计费、市政设施配套费、环评费 和异地绿化费等标准，在不同地域有所不同，但这些费用均 可控，因此在符合政策的前提下，尽可能降低相关成本是可 行的。 规划与勘测设计成本管 房地产开发项目的规划与勘测设计工作，不仅涉及到相 关费用的高低，还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因 此，在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关 键。该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案 图纸会审制度与程序，还应做好对下列可控成本如异地绿