莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比.ppt

莱蒙都市5＃住宅定位及户型配比 房地产市场现状特征——牛市调整 从2004年末到2007年上半年，经历了非理性的、跳跃性的发展，至今年八月，全市最高均价达到15519。 从9月份开始，经过政府金融、行政手段的调整，当前深圳市场进入观望调整期。 重点发展区域仍然在关外，热点区域集中于宝安中心区、龙华二线拓展区，龙岗大运中心城片区；光明新城等四大新城也逐渐成为热点片区。 从短期来看（半年期），市场在政府经济和行政手段调控下，已趋于相对平稳局部收缩的发展态势。 强力的金融政策、税收政策加上足够的行政手段使得客户心理及行为从之前的疯狂追涨逐渐回归理性，并形成观望。 从长期来看（未来2-5年），深圳市场供不应求的局面并没改变，整体市场也没有产生根本性转折 整体格局从以投资为主转向以自住为主的市场，相信在经历一段时期的调整和观望后，市场仍会长期向好，并以更稳健和健康的姿态发展。 09年房地产市场预测——房价、营销理性回归 政策影响逐步消化，买卖双方心态平衡，房价逐步理性回归； 市场营销特征基本呈现“重营销、重体验”场景，回归营销时代 ； 产品方面强调创新型产品，高附加值产品； 组合户型更加成熟，客户认同度更高； 2010年精装修销售，09年精装修进入提前预热期。 09年一期销售20万㎡——硬性指标 09年中-11年底将是片区高速建设期，符合项目销售节点 福龙路，开车仅15分钟通龙华——交通改变城市命运 三位一体交通网——深圳唯一都市中央生活区 2＃区位及价值——综合型大盘 2＃地块占地：85808,总建面：291747容积率：3.4,住宅：262333,商业：26000； 优势分析： 区域先行开发——项目所属区域为二线区先行开发地段，配套逐步成熟； 处于宜居地段——地块所属片区，规划为居住区功能； 社区规模优势——总建面29万，住宅26万； 地块综合素质高——未有不利影响（中间无支路）；且有城市绿轴环绕。 劣势分析： 地块紧邻两条主干道，有噪音影响； 09年初入势，片区配套成熟区有限。 住宅价值评分： 3＃区位及价值——住宅及商业皆中性 3＃地块占地22076平米，容积率3.2，总建面69570平米； 优点： 地块长条型，利于容积率吸纳； 毗邻城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用； 规划学校毗邻地块，配套较为齐全； 缺点： 容积率3.2，无法实现一梯两户南北通户型，后期规划朝向多西北向单位； 占地较小，仅2万平米，不足形成有效社区规模优势； 住宅价值评分： 4＃地块占地17901平米，容积率3.2，总建面57283平米； 优点： 距港铁商业距离较近，商业氛围较浓； 城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用； 缺点： 占地仅1.7万平米，建面仅5.7万，建筑布局局限性大； 地形呈正方形，不利容积率有效利用、排布； 外部无景观资源优势； 住宅价值评分： 5＃区位及价值——纯粹宜纯居 5 ＃地占地41359平米，容积率3.5，总建面14.4万平米； 优点 5＃地块规模适中，较为形成纯粹社区，非大而杂，同时景观园林和产品规划的可发挥空间大； 距港铁商业距离较近，商业氛围较浓； 缺点 毗邻富国路（六车道），有噪音影响； 外部无景观资源优势； 住宅价值评分： 根据发挥各地块价值最大化原则，四地块经济指标分配为： 1、项目开发节点：5#地块09年上推出（间隔2#地块推出约1个月）； 2、根据开发商年销售10万硬性指标； 金域蓝湾3期总价200-250万 推售单位 第五园观景高层9月8日选房当天成交客户，回收有效样本量共计106份； 其中四房回收有效样本共计47份，本报告客户研究参考四房成交客户（即120*14000＝1680000）即总价承受能力在170万以上的客户。 备注：其四房产品定位尴尬，产品设计不是项目参考方向。 5＃目标客户定位 参考金域蓝湾3期及第五园3期成交目标客户，同时结合09年潜在推出的项目物业所针对主流目标客户，本项目定位为； “都市高档住宅”客户购买关注点例项 ·重品质（万科东方尊峪） 陈女士，39岁，深圳本地人，老公是广东核电的领导，资金实力雄厚。享受生活 型，经常去香港购物，讲究品位。 购买原因：周边景观资源、会所的装修品质及功能评价非常高。十分认可万科品 牌，手上已有一套万科物业。 业主语录：没有想到会所品质这么高档，让我很惊讶。 ·交通便利（卓越蔚蓝海岸） 刘先生，35岁，金融企业高管，广东本地人。 购买原因：滨海大道开通后，30分钟的交通生活圈，觉得生活很便利。 业主语录：交通是我之前购买的主要因素，但现在往返回家，部分路网严重塞车， 将考虑换房，二线区是主要考虑区域； ·未来