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城市轨道交通对房地产增值的时空效应冲1 城市轨道交通对房地产增值的时空效应 冲1 , 温海珍1 3 , 樊晓锋2 聂 ( 11 浙江大学房地产研究中心 , 杭州 310027 ; 21 深圳市天健 ( 集团) 股份有限公司 , 深圳 518034) 摘要 : 如何定量评估城市轨道交通开发对周边房地产所带来的增值效应 , 一直是困扰理论界 和实务界的重要问题 。以深圳地铁一期为例 , 从 “区位特征 、邻里特征 、结构特征”三方面 构建特征价格模型 , 对其周边房地产增值情况从空间和时间两个维度进行定量分析 。实证结 果表明 , 城市轨道交通的空间增值效应显著 , 影响范围为地铁站点距离 700 m 半径内的区域 , 该区域内房地产平均增值 191 5 % 。增值幅度最大的是地铁站点 100 m 区域内的房地产 , 增幅 达 371 8 % 。时间维度上 , 地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应 , 而运营期内对房地 产价格的影响变为正向 , 尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值 。 关 键 词 : 轨道交通 ; 房地产增值 ; 特征价格模型 文章编号 : 100020585 (2010) 0520801210 1 引言 城市轨道交通作为一种安全准时 、便捷高效 、节能环保的大容量公共交通 , 自 1863 年英国伦敦第一条地铁开通运行至今 , 已经成为现代大都市公共交通广泛采用的方式之 一 。随着我国城市化进程的加快 , 城市交通拥堵状况日益突出 , 轨道交通建设成为很多大 城市解决城市交通问题的必然选择 。一方面 , 城市轨道交通的建设具有投资规模大 、覆盖 范围广 、建设周期长 、沉淀成本高等特点 , 使得轨道交通的建设与运营面临着资金短缺等 难题 ; 另一方面 , 城市轨道交通的开发 , 能够明显改善沿线区域的交通可达性 , 方便站点 周边居民的出行 , 从而给沿线的房地产带来显著的外部增值效益 。为了补偿城市轨道交通 建设的投资和运营成本 , 促进城市轨道交通的可持续发展 , 必须将城市轨道交通的外部效 益部分地转化为内部效益 。因而 , 如何定量评估城市轨道交通建设对周边房地产价值的增 值效应 , 促进沿线房地产价值转化为建设投资 , 实现城市轨道建设与周边房地产开发的良 性循环 , 就成为理论界和实务界迫切需要研究的课题 。 2 文献综述 对于城市轨道交通与周边房地产价值效应这一问题 , 以 Bo yce 等[ 1 ] 、Alle n 和 Bo y2 ce[ 2 ] 为代表的欧美学者 , 自 20 世纪 70 年代起业己开始研究 , 随着城市轨道交通在世界各 个主要城市的开发 , 对这一领域的研究也得到广泛开展 。众多研究表明 , 轨道交通由于具 有高度的可达性 (减少出行成本) , 能促进沿线土地的优化利用 , 给周边房地产开发带来 收稿日期 : 2009206206 ; 修订日期 : 2009210230 基金项目 : 国家自然科学基金项目 ( ; 国家社科基金项目 ( 05CJ Y017) 作者简介 : 聂冲 ( 19802) , 男 , 江西丰城人 , 博士后 。主要从事房地产经营与管理 、城市经济学等研究 。 3 通讯作者 : 温海珍 ( 19752) , 男 , 江西宁都人 , 副教授 , 博士 。主要从事不动产投资与管理研究 。 Email : wen haizhen @2631 net 802地理研究29 卷土地[ 4～10 ] 、 802 地 理 研 究 29 卷 土地[ 4～10 ] 、住 明显的增值效益[ 3 ] 。依据房地产增值效应研究对象的不同 , 可以细分为 : 宅[ 11～22 ] , 以及办公和/ 或商业房地产[ 16 , 20 , 23 , 24 ] 等 。值得注意的是 , 轨道交通的开发对不 同类型的物业影响程度有所不同[ 23 , 24 ] 。Ha n[ 11 ] 以及 Wei n st ei n 和 Clo we r [ 16 ] 认为 , 办公楼 和商业物业的增值幅度要高于住宅房地产 。而郑捷奋和刘洪玉[ 20 ] 在深圳地铁一期建设对 周边房地产增值效应的研究中 , 却指出住宅的增值幅度要大于商业和办公房地产 。总体而 言 , 绝大多数研究都聚焦于城市轨道交通对周边的房地产带来的正面效应 。但 Bo we s 和 Ihla nf el dt [ 14 ] 指出由于靠近地铁所产生的噪音 、污染或犯罪率上升等因素 , 轨道交通同样 会对周边的房地产带来某些负面效应 。 21 1 房地产增