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论城镇土地金融界定及设计 　　城镇土地金融的内涵及特点一概念界定土地财产是由若干实物和虚拟形式构建的一个动态集合，在不同的时序阶段表现出具体的、复杂的、复合的形式。 　　土地金融的内涵，是基于土地产权分割基础之上形成的一切货币和信用活动的总和。 　　从外延上看，它体现为土地产权分解下的各种土地权利在社会生产、消费、交换和分配领域中与货币、信用相结合的具体形式和机制。 　　它包括两个层面第一是由市场绩效、制度创新所决定而形成的各种土地权利金融形式，即土地金融产品市场;第二是在政府导向下且不断被强制性制度化固化而形成的用以调节社会收入分配的政策性土地金融。 　　二特点1．实体性。 　　土地金融的对象是土地自身。 　　作为一种稀缺资源，土地具有自发增值倾向。 　　土地提供了物的担保，其本身不可灭失，具备良好的信用基础，与一般虚拟资产相比，它更可靠、更安全。 　　2．灵活性。 　　土地金融参与主体多样化。 　　国家、企业、个人等都可在土地各项权利的设立和剥离之上，采取贷款、投资、股票、债券、基金、信托、租赁等多种形式，最大化地吸收社会闲散资金，用于实现特定的目的，促进土地可持续利用。 　　3．政策性。 　　政策性是土地金融制度最重要的特征。 　　国家是土地金融最重要的参与主体，土地金融制度是国家进行土地市场调节的工具，可以成为政府推行特定目的的土地和产业政策的重要手段。 　　4．收益稳定性。 　　土地物的担保为土地金融收益的稳定性提供了可靠保障。 　　即使市场出现较大风险，由于土地本身不可灭失，使土地权利人可以自由选择执行土地权利金融产品向不动产实物转化的期权，因此，可以很好地保障土地权利人和投资人的收益，所以说土地金融具备收益稳定性的特征。 　　5．价值动态性。 　　土地市场价值的不确定性影响土地金融产品的当期和远期价值。 　　从短期看，在即期市场利率、汇率等风险因素影响下，土地金融产品的价格会围绕其内在价值进行上下波动;但从长期来看，由于受到资源的有限性和需求的无限性的影响，其价格走势应该与其内在价值逐渐吻合，即从长期的走势来看，土地金融产品的价值是看涨的。 　　城镇土地金融的框架设计借鉴国际上对政策性金融和商业性金融的划分，结合城镇土地资产特点，尝试将城镇土地金融划分为政策性土地金融和商业性土地金融。 　　政策性土地金融是以剥离国家所有权、结合金融创新形成的，利用归集国家土地所有权对绝对地租以及级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的一部分形成的资金池，使国家能够用经济的杠杆引导土地和房地产市场发展的方向，以土地增值收益的涨价归公的实现路径，实现土地和房地产市场的稳定有序;商业性土地金融是剥离以地方政府等土地权利为主的、与土地其他权利人要求土地级差地租Ⅱ的一部分经济利益形成的收益来源，以增加地方土地开发投资的连续性和稳定性，实现土地增值收益社会共享，形成土地增值收益在不同利益主体之间的高效分配。 　　一政策性土地金融政策性土地金融是在显化并强化国家土地所有权主体地位的基础上，通过对属于国家土地所有权内容的权利束进行剥离，结合金融创新，形成国家土地所有权资本资产价值的运作和流转体系，并执行土地金融政策，参与宏观调控。 　　其内容包括以土地调节基金为主的一系列金融工具的综合运用，其他还包括土地发展基金、土地征用基金、土地开发基金、地方政府土地债券等。 　　其中土地调节基金是整个政策性土地金融的核心。 　　1．土地调节基金。 　　土地调节基金是赋予国家土地所有权实质性的经济内容，即以经济手段体现土地所有权权益，并且，通过对土地的开发权、收益权、管理权的分离，结合金融创新和深化，形成的一种体现国家土地所有权经济收益的金融工具。 　　其意义在于借助经济手段，对全国土地市场和房地产市场进行宏观调控，实现资金转移，扶持欠发达地区以及建立农民、农村经济发展的长期资金来源。 　　土地调节基金包括中央和地方两套机制，即形成以中央为主体的，旨在通过用资金引导及扶持等多种方式，平抑发达地区土地市场价格，同时将部分建设资金转移到欠发达地区的一套机制;以及以地方政府为主体的，通过一系列投融资活动，为城市土地开发和基础设施建设提供资金支持的金融体制。 　　对于前者来说，实际上是通过资金在地区之间的转移，同时配合国家的计划和行政手段，实现全国范围内土地市场的区域平衡，以实现经济的可持续发展等战略目的。 　　它以国家的综合利益和社会利益为主的，兼顾经济利益，具有一定的公共物品的性质。 　　后者主要立足在地方层面上，通过对本地区土地开发和基础设施建设所需的资金进行多渠道的募集，从而以投资拉动的方式，产生挤入效应，刺激居民的有效需求，将居民储蓄及时转化为社会投资，通过乘数———加速数的原理，扩大社会投资的规模，从而带动本