七浦路商铺市场调研(2007-1-26).doc

七浦路商圈市场调研 PAGE PAGE 18 七浦路商圈市场调研 一、市场概述： 七浦路全长1096米，所在的七浦路商圈是目前上海最大的服装批发市场，市场地上、地下总建筑面积约30万平方米。 商圈位于闸北、虹口、黄浦三区交界：南隔苏州河（与黄浦商业区相邻），西近上海新客站，东靠四川北路商业街。商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，南到北苏州路，北到海宁路。 定位于中低档服饰零售批发。七浦路又称“七车间”、Cheap Road（便宜一条街），目前是上海最大的服装批发市场，主营中低档服装的批发零售，整体定位较低。这种定位弥补了上海中低档服装批发零售市场的空白。由于交易中间环节少，价廉物美，在上海中低收入群体中具有一定认可度。 目前，该商圈内的一些新建商铺都开始进行新的定位尝试。例如，兴旺二期的五楼定位为休闲餐饮区，联富以及圣和圣定位为精品女装档次往高端发展，但市场反映并不理想。 商业价值。七浦路节假日的平均客流有近5～6万人，?其中以兴旺国际服饰城最多，每天客流量约1.5万人次，双休日2万人次。商圈目前共有商场12家，其中新开业及在建4家，商圈整体购物环境和各种相关配套趋于完善。 租售概况。七浦黄金地段的成熟商铺的市场认可度较高，租金和售价都较为可观。而新开商铺招商及经营处于相对劣势。 新七浦商场内12平米左右的一楼普通商铺年租金为23万元，商铺平均日租金为50～70元／平方米。售价为250万元，即约20万元／平方米。成熟商场的商铺基本满租，核心地段的熟铺年投资回报率为10%。 新开商铺的情况有所逊色。整体出租率维持在92％上下。新建商场开盘一般较低调，白马大厦均价30000元/平米，七浦路批发市场均价36000元/平米（最低10000元/平米）。圣和圣一楼内铺定价75000元/平米，目前销售情况一般（销售剩余约20％）。 2006年前后，白马、豪浦、七浦路、联富、圣和圣五家商场的集中推出使七浦路商铺供应量放大。商圈内租金价格（新金浦、超飞捷等非核心地段熟铺）出现微度回调，目前市场正处于消化吸收阶段。 地段、交通、客流。七浦路附近有公交66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19路，加上轨道交通，客流到达该商圈较为便利。 七浦路的交通站点位置决定了七浦路商铺的地段优劣和整体商业价值。进入七浦路的交通站牌集中在七浦路与河南北路的交界口，这一位置是七浦路 “金三角”，人流量最密集，商铺租金也最高。沿着七浦路向浙江北路（项目地块）延伸，人流量和商铺的租售价格逐级递减（参考下图）。 产品与商户类型。七浦路的商品大致可以分为如下两类： 商户类型 产品及特点 针对客户群 分布 经营模式 外贸类批零商 外贸时尚服饰（女装为主），包括外贸原单、跟单、仿单。款式较新，质量尚佳，价格实惠。 年轻时尚一族，女性居多 兴旺、新七浦等商厦的低层 零售为主，兼做批发。 综合类批发商 国内中低档非品牌服饰。质量和款式参差不齐，价格低廉。 中低收入阶层 新七浦、金浦、超飞捷等早期商厦的1~2层。 零售为主，兼做批发。 品牌总代理商 国内品牌服饰。质量上佳，但缺乏市场认可，中间流通环节少，所以价格相对较低。 主要是批发户和加盟商。中档产品容易被中低收入阶层所接受。 联富等新开商厦的全部楼层。以及兴旺等早期商厦的3~5层。 批发为主，兼做零售。 部分商厦（如联富等）开始引入国内高档品牌，该定位较为尴尬——七浦商圈的零售消费群更看重价格因素；而要做为高档品牌展示区域，七浦路目前环境发展尚未成熟，与南京西路等区域相比缺乏优势。 客户群构成。从客户群的构成及特点来看，七浦路商户的大部分批发生意主要集中在周一至周五，尤其是清晨时分；而双休日的9：00之后，是服装零售的黄金时段，中午2：00客流达到高峰。 客户群 消费时段 地区 消费产品 消费数量 本地消费者 主要在双休日，上午9：00以后，下午2：00达到高峰 本市 各档次均有 较少 本地批发户 一周无休，60%主要集中在清晨6：00～7：00左右 本市 各档次均有。市区批发户集中在中档、中高档 较多 外地批发户 一周无休，60%主要集中在清晨6：00～7：00左右 周边地区如泰兴、昆山等地 主要集中在中档、中高档和时尚服饰 较多 17：00点之后批发客流较为稀少，因此，很多商场都将营业时间定为5：30～18：00，即开门时间和打烊时间都比较早。但根据市场的反映情况来看，一些消费者对较早的打烊时间有所抱怨。 租售市场竞争。七浦路商铺市场正处于消化吸收期，资深商户成为各商场（尤其是新开商场）争夺焦点。据悉，豪浦、七浦路从新金浦，超飞捷等老牌商铺带走了部分品牌代理商户，采用的主要是价格优惠策略，另外新