荣誉荣公馆季度营销方案-新景祥.pptx

荣誉荣公馆一季度营销方案;前期工作回顾;前期工作回顾;销售线结果反馈;项目自启动认筹至今总体推广力度一般，特别是SP活动少，缺乏与客户沟通互动的平台，活动奖励内容上吸引力度不够。通过SP活动方式蓄客程度较低，客户回访率较低。导致如今项目在抚州市区客户群体中关注度，讨论度降低。从而竞争楼盘通过其大量推广或SP促销活动拦截大批潜在客户群。 通过每周到访客户总结，大部分来访客户都是通过户外、电视的推广渠道了解到本项目。其他小部分为外拓派单以及报纸。由此可见，在现阶段项目推广力度一般的情况下，仍有较多客户来访，客户对项目本身地段和品质是认可的，开盘后加强“开盘热销”这一爆点大肆宣传，增强项目的知名度和影响力，为续销期快速去化蓄力。;市场分析与判断;【整体市场】2014年抚州整体市场遇冷，全年商品房销售套数和销售面积同比大???度降低，临近年关，市场没能出现往年回暖状态;【整体市场】 2014年抚州住宅销售价格环比大幅度下滑，商业价格逐年上涨，但有价无市，客户观望情绪严重;【价格区间】2014年1-12月中心城区商品房销售价格分布情况来看，5000元/㎡接近四分之三，其次是4000至5000元档占22%;【面积区间】2014年1-12月中心城区商品房销售面积分布情况来看，144-180㎡占比2%，120-144㎡销售套数占比31%，80-120㎡占比58%。为最主要畅销户型;区域;【销售排行榜】2014年凤凰·香域中央以1430成交套数高居榜首，宏安荟萃中央、华美立家分列二三甲（注：香域中央去年销售房源今年备案）;【竞品对比分析】由于客户对整体市场的预期较冷，严重影响客户的选择，新城区近期开盘项目整体去化一般;项目;整体市场受大环境影响持续遇冷，临近年关，市场出现反常现场，并没有和往年一样出现回暖迹象，客户观望情绪严重，全市商品房存量大，下阶段去库存周期长，压力大！ 周边竞品楼盘除荟萃中央外，整体去化一般，特别是和本案一样在2015年1月底首次入市的几个竞品项目，开盘情况冷淡。 本案作为新城区核心地段优质楼盘，首次开盘并没有达到预期火爆的效果，但是从前期蓄客情况来看，客户对于项目持高度认可态度，随着后期项目推广的持续出街，线上渠道和线下活动的联合发力，进一步提升本案的认知度和影响力，保障后期房源快速去化。;成交情况分析;年龄;年龄;年龄;年龄;所在区域;来访渠道;客户购房目的分析;【成交房源分析】荣誉荣公馆8#于2015年1月30日正式开盘，截止2月8日销售47套（含内部客户10套），其中三房35套，两房12套;;项目营销策略;【营销目标】2015年2月1日——3月31日实现8#销售60套可售房源;;剩余房源营销难点;;整体策略;A、开盘热销 制造爆点;B、合理销控 制造稀缺;把握市场信息，了解主要竞争对手，建立竞争营销档案并责任到人，时刻掌握周边竞品的最新动态； 知己知彼、百战不殆，要超越对手，先要了解对手，密切跟踪竞争对手 的营销手法及销售情况。 ;对前期认筹客户中成交客户和未成交客户进行系统性细化分析，精确到客户对项目的每一个关注点； 研究产品及户型，特别是二房产品，发掘亮点形成统一说辞，并进行针对性销售推广； 挖掘项目的卖点，增加产品的价值（特别是与酒店资源的嫁接），与周边竞品打差异化战争； 通过对前期客户情况分析对项目接待说辞和客返说辞进行进一步的调整和完善，在说辞上抓住来访客户。 ; 现场活动的本质在于搭台唱戏，只有提高上门量，吸引客户到接待中心看房，才能保证有每月的成交量； 每周一个主题，月底大抽奖，形成活动噱头，吸引市场和客户关注度； 坚持有效、简单、低成本原则，把周末吃、喝、玩、抽奖作为一个例牌活动，让客户把项目接待中心作为一个休闲去处并形成“条件反射”，从而让项目在客户心中留下深刻印象。; 出击派单 ：每周针对人流较多的老城商业圈、周边乡镇进行集中性的举牌和派单，同时设置相应的临时接待点，派专门销讲人员介绍推荐，将意向型客户邀至售楼处。 出击截客： 在周边竞品开展活动当天，派小蜜蜂到楼盘周边举牌拦截意向客户，并邀至本项目售楼处，提高了现场来访客户的质量。;营销执行细则;派单计划开展方式;撒网式拓客 形式1：商业网点，针对项目周边商业网点进行重点突破； 形式2：公共中心，针对项目周边公交站台、农贸市场等人流量较大的地区广撒网； 形式3：周边乡镇，针对周边乡镇在赶集期间进行大量派单，推送项目信息。;【定点截客】火车站定点举牌;【动线截客】主干道举牌派单;拓客线;营销执行细则;推广线;渠道要点：在项目强销期期间，选择抚州阅读量前三名报纸媒体定投，直接对向目标客户区域，避免广撒网的浪费和客户不精确。 内容：产品信息+营销动态 投放时间：2月13-15日;强销期间，在全城释放首开热销的劲爆消息，针对经项目周边目