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物业管理讲座 引言 1､南京江宁托乐嘉小区业主战物业 11月5日江宁最大小区（80多万平方） 江苏爱涛物业与万科物业交接 2､物业管理与我们息息相关，衣食住行 3､物业费涨价？物业拆除小区私搭乱建？车位管理？ 目录 一、关于物业管理 二、物业管理公司选聘 三、物业管理主体 四、物业管理收费 五、物业管理服务 六、商业物业管理服务 一、关于物业管理 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （物业管理条例第二条） 1､合同约定2､管理范围3､管理内容 4､出租物业用房及电梯或房屋外立面广告收入怎么处理？ 物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。 但一般的物业公司操作都说是：“补充物业管理费的不足”。 二、物业管理公司选聘 1､建设单位选聘 第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 2、业主委员会选聘物业企业 《条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……” 三、物业管理主体 （一）业主和物业使用人 （二）业主委员会 （三）物业管理企业 （四）物业房地产开发企业 （一）业主和物业使用人 1､定义 业主，物业的所有权人。 物业使用人，对物业具有占有和使用权但不具有所有权的人 2､分类 单独产权业主和共同产权业主 自然人业主和非自然人业主 3.业主的权利和义务 权利： （1）业主对物业及物业公共部分的所有权。 （2）对整体物业的管理权 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 义务 (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 物业服务合同通常约定： (一)未经相关业主同意并依法办理相关手续，擅自改变房屋用途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌。 (二)私自或不按统一要求封闭阳台或改造阳台。 (三)在天台、窗外及其他公共部位架设天线及安装卫星天线接收器。 (四)在天台、屋面安装太阳能热水器及搭建阳光房。 (五)在楼宇外墙或阳台上安装或悬挂广告牌。 (六)违章搭建，私设摊点。 (七)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质或超标噪音。 (八)随意安装防盗网。 (九)私自占用公共区域，随意堆放物品，丢弃垃圾和高空抛物。 (十)在小区内公共区域乱贴、乱挂、设置各类标识牌等。 (十一)在小区内无证饲养宠物，有证者亦应对其行为负责，应自觉遵守政府部门限养宠物的规定，禁止其在楼梯间、走廊等公共场所便溺。 (十二)更换防