公共秩序维护管理课件.pptVIP

公 共 秩 序 管 理 服 务;中物协[2008]1号文件;案例1：业主小区内遭歹徒劫杀 保安逃跑物业服务企业被判罚6万;附近住户刘东（化名）证明，他当时路过，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。”但保安没应声。 事发第二天，当地居委会一位大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他当时确实看到了，可是因为害怕就没管。大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。此后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。;案件争论焦点;物业服务企业的观点;死者家属的观点;法院判决;案例分析;物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对保安的要求为：24小时巡查，责任到人。 这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。;保安应负何种程度的责任，主要是以其是否尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。;保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。”在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反应也会有所差异;律师建议;物业服务保安员更名的意义所在;《物权法》第八十二条明确了物业服务企业的服务方式，即“根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”，也就是说，物业服务企业是通过对“物”的管理来实现对“人”的服务，而“保安”则让人想到更多的是对人的直接“保护安全”服务，并不能恰如其分的表达其服务的原本含义；又如国务院新近修订的《物业管理条例》进一步明确细化了物业服务的性质，即“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”;物业服务企业中秩序维护服务人员，被习惯地称为“保安员”，容易被误解为具有“保证业主和居民人身和财产安全”的职责。而事实上，无论从法规规定的定义出发，还是从具体的服务标准来看，物业服务企业提供的是一种过程服务，主要是履行物业服务合同规定的服务标准，如小区出入口24小时站岗值勤、每1小时至少巡查1次、实施24小时监控等等，是通过这些服务维护小区公共秩序，业主和居民的人身和财产安全可以通过提高服务标准得到更加好的维护， 不能简单理解为保证安全。因此，习惯称谓的“保安员”不符合实际情况，易引发争议。;小区业主和居民安全属于公共事务，是政府公共管理的范畴，应由公安部门负责。 小区的公共治安、安全防范的管理责任应由公安部门承担，“保卫治安”的是公安而不是保安。;“保安员”更名为“秩序维护员”并不是简单的称谓更换，更不是物业服务企业服务质量的降低和管理责任的逃避，而是更人性化、更切合实际，使物业的责任更加明确。比如说，有些业主质疑：“一旦因保安工作疏忽而导致失窃，物业公司必然将按照‘秩序维护’的说法而逃避应承担的责任。”，事实上，物业服务企业在此类事件中是否承担责任是取决于其服务是否按照合同履行，而不是服务人员的称谓。可以说，称谓的变更恰恰可以将业主的关注点从人身或财产安全的小概率事件上，回归到物业秩序维护服务的日常执行标准上，安全事件是否发生不是评判物业服务是否达标的衡量标准，严格依据物业服务合同执行服务标准才是物业服务企业的责任所在。;思 考;什么公共秩序管理服务;公共秩序管理的内容;管理依据;第一节公共安全防范管理服务;一、公共安全防范管理服务的内容;出入管理;安防系统的使用、维护和管理;物业管理安防系统是指物业区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统 主要有： 闭路监控系统 红外报警系统 自动消防监控系统 道闸系统 煤气自动报警系统 巡更系统 ;施工现场管理; 配合政府开展社区管理;二、安全防范服务的要求;安防人员仪表和礼貌礼仪要求;巡逻、门岗等执勤岗位;值班记录;技防设备设施;三、安全防范工作检查方法;四、治