物业经营管理-9.ppt

第九章，财务管理与绩效评价 (一)企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、 运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节 (二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系 二、财务管理目标 (一)财务管理总体目标 财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展 一切财务活动的基础和归宿 财务管理总体目标主要有以下几种提法： 1．利润最大化 2．资本利润率最大化或每股利润最大化 资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权 益)的比率 3．企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的 现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和 手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企 业财富，使企业价值达到最大。 分析 企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点是，它考虑了风险和资金的时 间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追 求短期利益行为的倾向 (二)财务管理具体目标 1．筹资管理目标 企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹 资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金(或较多的资金)。 2．投资管理目标 企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多 (或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。 3．利润分配管理目标 利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体 之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收 益能力，从而提高企业的总价值。 三、财务管理的内容 (一)筹资决策 (二)投资决策 (三)利润分配决策 四、财务管理的手段 第二节 财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 主表 :(1)资产负债表 (2)利润表 (3)现金流量表 (4)成本表 二、财务报告分析的概念与形式 (一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的 评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评 价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊 得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一 种分析活动。 财务报告分析具有三个特征： 第一，拓展性 第二，判断性 第三，依耐性 (二)财务报告分析的主要形式 1．内部分析与外部分析 根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种： (1)内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。其目的是 判断和评价企业经营管理是否正常、顺利，及时准确地发现企业的成绩与不足， 为企业未来经营管理的顺利进行，提高经济效益指明方向。 分析 (2)外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各 自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。在现代企业制度下，外部财 务报告分析是财务报告分析的重要或基本形式。 2．全面分析与专题分析 3．财务报表分析与内部报表分析 4．趋势分析、现状分析、潜力分析 三、财务报告分析的主要方法 (一)比率分析法 (二)比较分析法 四、财务报告分析的一般过程 (一)财务报告分析准备阶段 (二)财务报告分析实施阶段 (三)财务报告分析报告阶段 第三节 物业管理绩效评价 物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业 经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方 面。 物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资 产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效 (二)物业管理绩效评价及其意义 1．物业管理绩效评价的概念 物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体 系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管 理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物 业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判 活动。 2．物业管理绩效评价的特点 物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理 企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作 为评价重点，以能准确反映上述内容的