《房地产估价》（李晓东） - 转到父目录.ppt

高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》李晓东 江培忠 主编 武汉理工大学出版社 2010年1月 第一章：房地产相关经济知识联接 【学习目标】了解马克思主义供求理论、西方经济学供求理论、信贷与货币理论、房地产价格影响因素，理解商品、价值、使用价值、劳动价值论、供给、需求、均衡、弹性；掌握房地产概念、特性、房地产种类房地产价格构成及制定 第二章 房地产估价概述 第四章 成本估价法 二、假设开发法计算公式 （一）假设开发法基本的公式 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值–开发成本–管理费用 –投资利息–销售费用–销售税费–开发利润 –投资者购买待开发房地产应负担的税费 （二）按估价对象细化的计算公式 1、求生地价值的公式 (1)适用于在生地上进行建设房屋的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值–由生地建成房屋的开发成本–管理费用–投资利息 –销售费用–销售税费–开发利润–买方购买生地应负担的税费 (2)适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值–由生地开发成熟地的开发成本–管理费用-投资利息 –销售费用–销售税费–土地开发利润–买方购买生地应负担的税费 2、求毛地价值的公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值–由毛地建成房屋的开发成本–管理费用-投资利息 –销售费用-销售税费–开发利润–买方购买毛地应负担的税费 (2)适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值–由毛地开发成熟地的开发成本–管理费用–投资利息–销售费用–销售税费–土地开发利润–买方购买毛地应负担的税费 3、求熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值–由熟地建成房屋的开发成本–管理费用–投资利息–销售费用–销售税费–开发利润–买方购买熟地应负担的税费 4、求在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值–续建成本–管理费用–投资利息–销售费用 –销售税费–续建投资利润–买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价值的公式 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值–装修改造成本–管理费用–投资利息 –销售费用–销售税费–装修改造投资利润–买方购买旧房应负担的税费 （三）按开发完成后的经营方式细化的公式 1、适用于开发完成启出售的公式 V＝Vp–C 式中 V——待开发房地产的价值； Vp——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； C——应扣除项目。 2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V＝Vr–C 式中 Vr ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。 第二节 现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的概念 二、现金流量折现法与传统方法的区别 3大区别： (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的；现金流量折现法中，模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。 (2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同 (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来 在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 三、现金流量折现法具体特点 现金流量折现法具体需要做到下列3点： ①开发经营期究竟多长要估计准确； ②各项支出、收入在何时发生要估计准确； ③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。 四、假设开发法的估算步骤 （一）估计开发经营期 （二）预测未来楼价 （三）估算各项成本费用及税 （四）开发利润及投资利息计算 （五）折现率的确定 （六）计算地价 求取待开发房地产价值，计算公式如下： 1、按估价对象细化的计算公式； 2、按开发完成后的经营方式细化的计算公式。 将上述各项数据代人对应的计算公式，并采用现金流量折现法或传统方法进行具体计算，测算估价对象的当下价值。 五、方法运用举例 【例6-1】一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/ m2 ；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为15%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用传统方法 (静态方法)估算该成片荒地的总价和可转让土地单价。