2008年万科-苏州万科金色家园房地产项目营销策略方案-79PPT.pptVIP

;纲 要;;销售：花园洋房及小高层消化非常快速成功高层消化不好少部分归结于紧缩政策，核心是高层积累时间及积累量严重不足 推广：花园洋房的形象非常成功，小高层的消化也多得益于前期的形象塑造 后期疲于应付上市抓客，公寓价值诉求阶段缺失，传播渠道组合不够丰富;花园洋房的形象塑造非常成功 不仅自身消化好，同时带动了小高层的消化;公寓有效客户群尚未认知项目 品牌价值深化低于价格增涨;形象：主题更换频繁，诉求停留在表层 ;形象模糊，传播核心不明确;消费者心声： “我原来就住这儿，朋友多，熟悉，当然就买这儿” “这里在我公司与家之间，所以最适合我把父母安排这儿” “劳动路好象有规划吧，现在有点乱” “万科股票很稳，王石很厉害，是好公司” “中天、鑫苑，那开发商不行，没名” “周边房子都跌了，万科的房子也不会??的”;地段已经被消费者认同，成功完成了土地价值的诉求;07年主要依托万科品牌来演绎项目价值;以上我们的发现正是2008年我们需要努力的方向……;市场与竞争 ;;双湖阵营;;DNA检测;从最初的城市郊区到现在的新老城区交界带，从老工业基地到城市环线，城区西南片区难以在短时期内突破杂乱、晦暗的区域形象；;身份标签之一;狮山路板块;40%~50%;;;身份标签之二;;身份标签之三;症结所在;强化土地属性的实质稀缺价值转非理性的地段优势为理性的项目