房地产营改增课件.pptVIP

（二）一般纳税人征收管理 纳税申报 1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 （二）一般纳税人征收管理 发票开具 1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 3、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 （二）一般纳税人征收管理 其他事项 1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。 2、房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 习题 案例【一】A房地产企业（一般纳税人）自相开发了B房地产项目，施工许可证的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。该纳税人选择简易计税办法 问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？ 习题 6月份申报期申报预缴增值税为： 应预缴税款=5250 ÷ （1+5%）×3%=150万元 7月份申报期应申报增值税税款为： 应申报增值税款=5250 ÷ （1+5%）×5%-150 =100万元 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 （一）适用范围 （二）一般纳税人征收管理 （三）小规模纳税人征收管理 （三）小规模纳税人征收管理 预缴税款 1、房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2、应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 3、小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 （三）小规模纳税人征收管理 纳税申报 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 （三）小规模纳税人征收管理 发票开具 1、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 3、小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 习题 案例【一】A房地产企业（小规模）自行开发了B房地产项目，施工许可证的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房产，至2016年4月30日共取得预收账款200万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该房地产企业2016年5月又收到预收款200万元。2016年6月共开具增值税普通发票400万元（含2016年4月30日取得的未开票预收款200万元，和2016年5月收到的预收款200万元）。 问：纳税人在6、7月申报期应如何纳税？ 习题 6月申报期就取得的预收款应预缴的增值税为： 200 ÷ （1+5%）×3%=5.71万元 7月申报期向主管税务机关申报缴纳增值税为： 200 ÷ （1+5%）×5%-5.71=3.81万元 增值税纳税申报表（小规模纳税人适用） 房地产业“营改增