商业地产开发模式二.PDF

商业地产开发模式 前言 商业地产的运营模式, 涉及的链条较多，其中包括了设计、开发、招商、管理等一系列过 程, 并不是简单的招商或后期的经营管理。在商业地产整体概念中, 商业才是核心和本质，项目 的成败最终取决于其商业运营的成败。 也就是说，商业地产并不是简单的“商业+ 地产”的概念，其核心本质是一条涉及到诸如 设计、招商、运营、管理等各方面的一个价值链或者管理体系链条，开发前需重点认清商业的 内在规律。 第一部分 商业地产开发的特点与模式介绍 商业地产开发的主要特点 可供选址少 住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要 街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。 规划难度高 一方面，商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。如果针 对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，从而对项目的销售、招商更是雪上加霜，带来严重后果。 另一方面，商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发 住宅大。最关键的是，在没有对各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积等技术参数进行设定时，那么商业 地产的规划设计必定带有一定的盲目性。 开发流程复杂 与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作， 这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。 目标客户 商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，一级是销售（招商）阶段者，二是物业经营阶段的终端消费 者。因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理 特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住 需求目的明显，无须特定考虑终端消费者的需求特征。 商业地产开发的主要特点 资金模式迥异 在融资模式上，商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；住宅项目融资主要方 式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下采取股权合作的形式。 其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本 保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益 水平直线下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商业项目时往往聘请专门的商业经营机构统一 经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。 投资收益不同 不管是专业市场、商业步行街，还是购物中心等商业项目，一般而言，开发商为了保证后期经营效 果，对物业的主要部分更多的是采取出租的方式以获得长期稳定的收益及现金流。有的开发商出于回笼 资金和战略发展的需要，会采取部分销售的方式以回笼资金。总体来说，商业地产的投资回收期较长， 少则几年，多则十几年。而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商业项目的 投资回报率是通过商业经营获得，投资收益率远远高于住宅项目。而且从某种形式上可转化成固定资产 或物业资产。 商业地产博弈的核心问题是短期变现和经营性收益之间的矛盾 商业地产和住宅最大的差异在于收益性获得的不同方式和时间节点。 商业地产开发需要考虑开发企业利益、投资客群、商家及终端消费者等多个层面。 商业地产主要类型 商业地产类型 特征 以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，较为原始的 传统型商铺 商业地产产品，其规模一般较小、抗风险能力低。 一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但