无锡县前三号项目商业部分营销策划方案.ppt

项目思考 销售目标：实际销售面积的80% 销售佣金：按实际销售总额的2%计算 （1）招商阶段目标：15%、30%、50%、70%（达到70%可继续招商至85%） （2）启动费：5万 （3）招商佣金：按实际完成招商面积月平均租金的2.5个月计算，即： 佣金 = 月租金 * 2.5 “月租金”指甲方或业主与入驻商家签订的租赁合同期内免租优惠期结束后首个计租年度（12个月，非自然年度）合同月平均租金。 （1）品牌输出费用：30万/年（根据贵方需求确定，是否需要我方进行 品牌输出） （2）具体运营管理顾问费待前期合作完成后，另立协议约定。 三、项目其他建议 2、租售 建议 通过系统化规划运作，成功招商，提高商业物业价值，提升项目品质形象 促进项目整体物业溢价； 部分物业先租后售模式：即需引进品牌商家部分物业先实现物业招商完 成，在商业氛围基本实现的基础上进行带租约销售； 项目销售物业业主代理招商佣金由贵司支付，以减轻业主投资回报压力，同时 有利于促进项目整体造活。 基于商业氛围及商业特性建议免租期为6-12个月以培育商业发展，招商免租期内 相关租金由贵司销售回款补贴，并相应承担一定期限物业管理成本。 2.4 租售模式 根据贵司意见，商业属于支撑现金流销售物业，但基于项目 特殊性和贵司责任企业品牌效益考虑作如下建议： 三、项目其他建议 3、运营 建议 3.1 统一经营 对于本项目未来的商业经营，应打破传统多业权商业项目中商家各自为政、各自经营经营的状况，将各个商家纳入到整体的概念中，使其成为商业核心的一个组成部分，将这些零散的商家有机的组合在一起，使其成为组织之一。 通过有计划有步骤统一实施经营方面的一些活动、促销和宣传，加大项目的经营灵活性，提升项目的知名度。这样能够发挥各种商家相互补充相互促进取长补短的效应，避免同质商业之间的恶性竞争，增强商业的聚集效应和规模效应。使项目商业能够迅速的成熟起来，成为青城山一大商业亮点和消费目的地。 3.2 统一管理 商业项目的统一管理是保障一个项目能够长期运营并实现品牌的前提，统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次、确保其它商业形态能够和谐、健康的快速发展。 三、项目其他建议 3、运营 建议 3.3 委托运营： “委托高效专业运营团队 迅速实现商业开业” 专业招商运营团队能快速、精准定位，瞄准目标客户； 具有相当丰富的商务谈判经验，从而在谈判中为项目招商取 得更大成绩和效益； 具有众多的商业资源，能为项目招到优质、优势商家； 具有丰富的市场管理经验，能高效管理商场经营。 三、项目其他建议 4、收益 参考 4.1 五年收益参考： 4032 1260 1071 819 567 315 基准租金105 3341 1044 887 679 470 261 基准租金87 收 益（元/㎡） 基准租金 在月基准租金上折让15% 在月基准租金上折让35% 在月基准租金上折让55% 在月基准租金上折让75% 2688 840 714 546 378 210 基准租金70 总计 第五年 第四年 第三年 第二年 第一年 项 目 提 升 比 例 值 年 限 按纯租赁模式： 按纯租赁模式5年期总收益区间：92,518,000元总收益61,679,000元。 三、项目其他建议 4、收益 参考 4.1 五年收益参考： 413028000 165211200 247816800 售价18000/ ㎡ 344190000 137676000 206514000 售价15000/ ㎡ 收 益（元） 销售达100%（该年40%收益） 销售达60%（该年60%收益） 275352000 110140800 165211200 售价12000 /㎡ 总计 第二年 第一年 销售完成比 年 限 按纯销售模式： 按纯销售模式项目总收益区间：413,028,000元总收益275,352,000元； 根据租售模式建议，需补贴首年6-12个月租金则（按首年基准租金21元/㎡/月计算)： 338,408,000元实际收益341,298,000元； 如项目G区为5年期持有则（按售价12000/ ㎡ 、租金21元/㎡5年折让收益计算）： 335,950,000元实际收益338,840,000元。 四、合作建议 全程策划 《项目商业环境调研及项目商业定位报告》 《项目销售策略及价格体系》 《项目后期运营管理方案》 《项目招商策略及执行方案》 区域商业环境调查；