物业管理服务合同.ppt

第06章 物业管理服务合同 第一节 物业管理服务合同概述 一、合同和合同法概述 （一）合同的概念和法律特征 合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（《合同法》第二条）。合同作为民事法律行为中的一种，与其他法律行为相比，具有以下特点： 1.合同是两个或两个以上平等民事主体共同所为的民事法律行为。合同必须是基于平等主体当事人之间的合意方才可以成立。 2.合同是设立、变更、消灭当事人之间的民事权利义务关系的协议。 3.合同是当事人在平等自愿基础上真实意思表示一致的协议。 4.合同必须具有合法性、确定性、可履行性。 （二）我国《合同法》规定的有名合同 根据我国《合同法》分则的规定，有名合同有以下几种类型：买卖合同，供用电、水、气、热力合同，赠与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，承揽合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，行纪合同，居间合同。 合同分类 （1）双务合同和单务合同 双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同； 单务合同是指一方只享受权利、而另一方只承担义务的合同。 （2）有偿合同和无偿合同 有偿合同是指当事人须付出一定代价方才可以取得利益的合同。 无偿合同是指当事人一方只取得利益而不需付出任何代价的合同，例如无偿保管合同。 （3）诺成合同和实践合同 诺成合同是指不需要交付标的物，只需要当事人意思表示一致即可成立的合同，例如买卖合同。 实践合同是指不但需要当事人意思表示一致，而且需要交付标的物方才成立的合同，例如保管合同。 （4）要式合同和不要式合同 要式合同是指合同的成立须采取特定形式的合同，它又可以分为法定要式合同和约定要式合同。 不要式合同是指不需要特定形式和手续就可以成立的合同。 （5）主合同和从合同 主合同是指不需要其他合同为存在前提或条件，而可以独立成立的合同。 从合同是指必须以他种合同存在为前提、自身不能独立存在的合同。一般来讲，主合同变更或消灭，从合同也随之变更或消灭。 （6）本合同和预约合同 当事人约定将来订立一定合同的合同是预约合同，为了履行预约合同而订立的合同是本合同。 （7）格式合同和非格式合同 格式合同是指合同的必要条款内容因一方当事人为了重复使用而预先拟定、且在订立合同时未与对方协商的合同。例如：铁路、公路、航空、水运等合同。 非格式合同是指双方当事人可以对条款进行协商的合同。实践中绝大部分的合同属于非格式合同。 （8）为本人利益的合同和为第三人利益的合同 为本人利益的合同是指为了自己或者被代理人的利益而与他人订立的合同。 为第三人利益的合同是指为了第三人的利益而与他人订立的合同，例如受益人为第三人的保险合同即为适例。 （9）有名合同、无名合同、混合合同。 凡是法律赋予名称并作出特别规定的合同即为有名合同，例如我国《合同法》分则规定的15种合同。 凡是法律没有赋予名称并作出特别规定的合同即为无名合同。 内容包括两个以上独立的有名合同事项或有名合同与无名合同事项混杂在一个合同中的合同就是混合合同。 （三）合同法的概念和调整范围 合同法是调整平等民事主体间利用合同进行财产流转而产生的社会关系的法律规范的总和。合同法在性质上属于民法范畴，是民法的重要组成部分。 合同法的调整范围可以从以下两个方面理解： （1）合同法调整的是具有财产内容的社会关系，这表明合同法并不调整涉及人身关系的社会关系； （2）合同法调整的是以财产流转为特征的社会关系，这表明合同法所调整的财产关系仅仅是动态的财产关系。 （四）合同法的基本原则 （1）意思自治原则 合同当事人在通过订立合同而取得权利、承受义务的过程中完全基于自己的意志自由，不受国家权力和任何其他人、其他组织的非法干预。 （2）平等原则 当事人合同地位平等，在合同权利义务分配上平等协商，合同主体平等地受法律保护。 （3）公平原则 民事主体本着公正的观念从事合同活动，正当地行使权利和履行义务，在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。 （4）诚实信用原则 诚实信用原则要求人们在从事民事活动中讲求信用，诚实不欺，用善意的心理和方法来取得权利、履行义务，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自身利益的实现。 （5）公序良俗原则 公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。 二、物业管理合同概述 （一）物业管理合同的含义 物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。 物业管理合同是委托合同的一种。 所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。 委托他人办理事务的人被称为委托人； 接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。 根据《物业管理条例》的规定，物业