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城市轨道交通沿线土地综合开发研究 周林琳 广州市地下铁道总公司，广东省广州市，510000 摘要：城市轨道交通以其快速、舒适、大容量的特点，被公认为是解决城市 交通问题的有效途径之一。目前，我国己批准建设轨道交通的城市有36个，己 批准总里程达到6000公里，“十二五”期间新批的建设总投资规模超过1万亿元。 面对城市空间资源的有限性及地铁建设资金的巨大需求，对城市轨道交通沿线土 地综合开发能有效的推动其持续有限发展。木文首先说明了城市轨道交通沿线土 地综合开发的必要性，然后分析了城市轨道交通沿线土地综合开发存在问题，最 后详细阐述了城市轨道交通沿线土地综合开发的模式。 关键词：城市轨道交通；土地；综合开发；模式；香港 一、城市轨道交通沿线土地综合开发的必要性 城市空间整合增效的要求 城市的空间资源极其有限，而大量交通设施正在占用越来越多的空间资源, 这是一个无法回避的矛盾。因此做好城市空间的综合开发和利用工作具有重要的 意义和价值。 轨道交通是交通设施的重要组成部分，其车站的最重要功能就是实现人流集 散。因此，基于城市建筑和轨道交通车站对人流集散功能的共同要求，可将两类 城市空间进行整合重构，从而提高有限空间资源的服务机能。同时，通过轨道交 通车站与商务办公、居住等设施的一体化设计开发，可显著提高土地资源的综合 利用率，优化轨道交通与城市形态、城市功能布局和建筑容量等因素的关系。此 外，通过轨道交通建设与综合开发的有机结合，还可以充分贯彻交通引导城市发 展(TOD)的理念，根据交通规划来组织城市生活圈的各项社会要素的合理配置， 从而提升城市空间的组织效率，并为实现城市空间有序增LC以及城市化和机动 化的同步推进提供一条有效路径。 （二）建立轨道交通盈利机制的要求 轨道交通属于公益性事业，根据外部效应理论，轨道交通建设和运营能够改 善沿线区域的可达性，提升生活环境和投资环境，增加周边企业和商家的收益, 提高土地和不动产价值，促进区域经济发展并增加地方税收，即具奋显著的正外 部效应。由于轨道交通一次性投资大（以广州地铁11号线为例，已超过10亿元/ 公里），投资冋收期相对较长，其社会效益远大于经济效益，因此供给不足，即 市场失灵，需要政府主导。以至于长期以来主要依靠政府投资，从香港经验来看， 通过轨道交通综合开发来增加项0收益，是增强轨道交通可持续发展能力的奋效 措施之一。通过适当方法进行资源补偿，将其外部效应内部化，从而建立盈利机 制，是解决轨道交通健康发展的重要方案之一。 同吋，城市建设的实践证明，由于轨道交通车站区域的可达性优势为各种经 济活动创造了有机联系的便利条件，轨道交通车站对于商务办公和居住等设施往 往会产生自然积聚效应，发展为城市区域中心。因此，有必要高度重视这种不冋 空间相互之间的内在经济联系，围绕奋条件的轨道交通车站实施一体化规划和开 发，将多种不同功能的设施与车站结合在一起，从而提高城市经济活动的效率。 轨道交通车站的综合开发，既能方便市民出行、增加沿线商家收益、提升土地价 值，充分发挥轨道交通对客流的集聚效应，奋利于轨道交通社会效益和经济效益 的共同实现。因此，人力探索冇效的综合开发机制对轨道交通可持续发展具冇重 要意义。 二、城市轨道交通沿线土地综合开发存在问题 中国城市轨道交通已经进入一个前所未有高速发展时期。随着我国更多的特 大城市、大城市正在试图加入轨道交通俱乐部，轨道交通对中国城市在空间结构 上、功能组织模式上、产业布局上的综合影响力正在从广度和深度上两方面迅速 扩展，而人规模建设产生的公共投资风险、金融风险和财政负扪也正在加速累积。 在这种情况下，如何砬对轨道交通对城市综合系统产生的复杂影响，即：以综合 开发理论整合轨道交通建设与城市发展战略；如何筹措轨道交通的建设资本、减 少运营亏损，以综合开发方式通过站点周边空间资源的高效利用增加公共收益; 如何调整场站选址和设计理念，以综合开发方法实现公共效益和开发绩效的最大 化；如何建立适应新开发、建设模式的政策环境，以综合开发模式优化激励机制 和制度保障。这些问题已经逐渐超越建设中的技术问题，成为城市轨道交通建设 发展中面临的重大课题。 三、境内外城市轨道交通沿线土地综合开发模式分析 （一）香港地铁“轨道4?土地”综合开发模式分析 “轨道4■土地”模式的综合开发是指城市轨道交通建设的同时，利用其所提 供的区位优势，对城市轨道交通站点周边及沿线上地进行高密度的商业开发，进 行房地产、商业办公和娱乐等经营性项0的建设，通过土地公开出让或自主开发 的模式，取得土地的增值收益，充分体现了城市轨道交通沿线土地资源的潜在价 值，平衡了城市轨道交通的建设成本，补贴其运营亏损，实现苏正外部效应的内 部化，最终解决建设资金问题。 在城市轨道交通站点附近和沿线进行房地产