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* * 房地产开发流程专题 九问策划专题研究组 二零一二年二月 PART1 房地产开发总论 第一阶段：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。 第二阶段：可行性研究是房地产项目开发的第二步。 第三阶段：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。 此阶段一般办理以下事项 1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 第四阶段：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要 的重要一步。 房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。 1、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1）人防办进行人防工程建设布局审查。 2）国土资源局办理土地预审。 3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5）规划部门确定建设工程规划设计条件。 2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5）国土资源局进行用地预审。 6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 3、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1）公安消防支队进行消防设计审查。 2）人防办进行人防设施审查。 3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 第五阶段：征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。 第六阶段：筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步。 第七阶段：建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。 在取得《建设用地规划许可证》 和《建设工程规划许可证》之后， 就需要进行征地及拆迁安置的工作。 开发商还需要到土地管理部门办理 相关手续。土地管理部门根据房地 产开发商的土地使用权证书及建设 用地规划许可证，进行场地范围的 实地划定。开发商只能在划定的范 围内，进行征地及拆迁方案的实施 工作 第八阶段：施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。 此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 第九阶段：市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。 此阶段由房地产管理部门办理预售登记， 核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的