莱州金日地产项目物业发展建议报告 172P.ppt

第3页，共3页 顾问工作：本项目顾问工作分四阶段完成，本报告是第三阶段，工作内容是关于项目的物业发展建议研究 建筑及装修诉求点突出“富”的气质。 注重整体造型的比例，尺度符合古典审美准则的同时，细部简洁洗练。 建筑采用古典三段式建筑风格，形体亲切近人， 造型高低错落，装饰丰富而不繁杂，形成极富有时代气息的建筑特征。 建筑的主体色调选用恬静柔和的暖色调，顶部是星河湾最经典的斜坡顶造型,并且具有钟塔楼 用材：文化石、涂料、陶土瓦 抬高一层的城市街道的界面 阳宅三要：门房灶 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 优点： 改善了不规则平面对户型的影响； 可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强； 部分入户花园可以做双层通高； 缺点： 改为房间后对生活动线产生影响 目前规范中不允许大于9平米的“异性”入户花园存在。 大面积复式体现尊贵 首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 建筑面积：149.14㎡ 架空层储藏室：28.37㎡ 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理 二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽 建筑面积：140.48㎡ 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台 三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽 建筑面积：128.92㎡ 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台 顶层户型：顶层带大面积露台和阁楼，展现生活高品质（跃层、豪华主人区、8.1米面宽） 建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两厅三卫 上层——豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层——8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高3米，辟有6米共享空间，客厅与观景露台相通，附带超大观景露台 北京万科青青：120-180㎡，以三居为主；以层层退台、首层花园(地下室和前厅后院)、外置楼梯等设计元素体现洋房特质 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 根据德思勤的案例总结，大部分社区会所的常规表现 会所往往成为销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用，但实际使用时，会所空置率高、使用率低较低 大型会所往往演变为餐饮中心或社区商业中心。 相对而言，使用率较高的会所功能有：运动主题方面 文化休闲主题方面 住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高，主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口），住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。 目前会所经营常见的有四种方式： 发展商自已委托物业公司管理——绝大部分会所； 免费会所 部分出租，部分自行管理 聘请会所经营管理公司进行经营管理：①合作模式（全权交由经营公司（分取5%作为经营利润）） ②顾问模式 重点突出安保服务，提供基本生活服务内容 专业的物业管理能从形象和功能上提升社区生活品质 随着城市物业管理水平的提升，逐渐在常规物业服务基础上融入酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识 市场已普及单元可视对讲等常用智能化技术，极少楼盘采用节能环保技术 客户对环保技术的感知只停留在概念上，需要性价比高的节能产品 可以采用多种造型的太阳能街灯，做为社区内部的景观点缀，并减少后期社区的维护成本 中水处理系统既可以降低住户和后期物业管理的成本，还可以作为项目的营销宣传点 Thank you！ 会所建于水系，使会所不仅仅只是一个单纯的配套或销售中心，更成为园林景观的一道亮丽景观。 会所内设温泉泳池，全天侯阳光温泉泳池。 室内游泳池采用落地式玻璃做为墙幕，使室内