房地产开发公司项目拓展及论证流程.doc

--------------- ------------------------------ 项目拓展及论证流程 （审批稿） 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人  目的 为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 适用范围 适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。 术语和定义 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 职责 投资拓展部 负责组织基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成项目建议书，提交产品总监审核，决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织公司各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。 决策、评审阶段：负责将可行性报告提交公司管理层评审。 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。 总经办 组织制定公司战略规划，作为公司土地战略储备的依据。 市场营销部 在项目可行性研究阶段，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。 设计管理部 发展项目确定阶段：根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析； 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成概念设计草案。 工程管理部 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。 成本管理部 发展项目确定阶段：如投资拓展部需要，则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。 项目可行性研究阶段：根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。 财务资金部 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。 风险管理部 法务审计主管负责在发展项目确定阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见； 法务审计主管负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。 产品总监 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审核； 在发展项目确定阶段对项目立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审； 在项目可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。 决策咨询委员会 发展项目确定阶段，对项目立项建议书进行评审并形成结论； 在项目可行性研究阶段，对项目可研报告进行评审并形成结论。 总经理 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定项目是否进入下一个阶段； 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。 在新项目可行性研究阶段，审核项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。 董事长 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。 在新项目可行性研究阶段，审批项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施。 工作程序 基础研究 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。 基础研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础