九寨沟策略会议─房地产.ppt

核心思想 股市已经成为社会关系和各种利益集团对抗的巨大战场。股市市值的变化空间正在成为国家经济利益的战略纵深.国家利用股市完成对资本流向和流量的控制, 达到宏观调控以及其他目的.(实现2200点以上减持国有股的战略计划) 大市值的国企房地产公司已经成为并将继续成为国内机构投资者追逐的目标.(北京城建 招商地产 万科 保利地产 华侨城) 成长空间巨大的民企房地产公司将成为新资金追逐的对象.(中宝股份 广宇发展 香江控股) 内容简介 商业地产 本币升值 稳健增长 (招商地产) 综合地产 左右逢源 均衡发展 (北京城建) 一级开发 土地银行 胜过银行 (长春经开) 重组地产 大鳄潜行 资产注入 (广宇发展) 住宅地产 调控不断 重在成长 (万 科 A ) 行业背景---行业中五方主体的经济分析 房地产行业涉及多方利益关系，包括国务院、建设部、人民银行、地方政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。 为了便于比较，以求大同、存小异为原则，将这些利益集团划分中央政府、地方政府、开发商、消费者和投机者五个主体，对其进行收益和风险分析。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 1、中央政府 收益：住宅房地产作为居民最大宗的消费品，是拉动内需的重要力量。住宅房地产的健康发展对国民经济的持续稳定发展有利。同时，中央财政也可获得与地方分税的国内增值税（75%）、企业所得税（60%）。 风险：房价的非理性上涨或大幅下跌造成的全国范围内的社会问题；商业银行的不良贷款。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 2、地方政府： 收益：拉动地方内需。同时获得土地出让金、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、与中央分税的国内增值税（25%）、企业所得税（40%）和其他地方附加。 风险：房价的非理性上涨或大幅下跌造成的地方社会问题。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 3、开发商： 收益：企业的净利润和不违法的利润转移。 风险：自有资金的损失。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 4 、消费者 收益：获得了安身之所 风险：我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制，商品住宅出让的只是70年的土地使用权，房价的上涨主要是土地使用权的上涨，地上建筑物需要折旧，处于贬值过程中。自住住宅70年后只有残值，不具备投资属性。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 5、投机者： 收益：在房价上涨的过程中，当房价上涨超过最低首付和月供之和时，投机者可将商品房卖与其一致行动人，锁定利润。此后利益由投机者和其一致行动人分享，风险全部由贷款银行承担。 风险：错误判断房价变动趋势，被高位套牢，还有不断的追加资金；可能的良心谴责。 行业背景---行业中五方主体的经济分析 通过上述分析，可以发现地方政府是房地产行业发展的最大受益者，其收益和风险之比最大。这是04年以来中央出台的对房地产行业的调控政策收效甚微的根本原因。 “南昌起义”、“秋收起义”、“遵义会议”、“平型关战役”、“辽沈战役”等等都伴随着中央与地方的搏弈，这是矛盾的普遍性，是事物发展的正常过程,是实事求是和群众路线的具体体现。 行业所处周期---发展期 行业所处周期---发展期 行业所处周期---发展期 1998年我国停止住房实物分配，住房供给开始走向市场化。统计数据显示，全国房地产的投资和销售在1998-2005年的8年间，呈现出持续增长的态势，但增长率呈现不规则波动。 1998-2004年，投资高于销售，2005年销售额高于投资，1998-2005年销售的增长始终高于投资的增长。 行业所处周期---发展期 从投资资金的来源分析，开发商的自由资金从26%增加到33%；银行贷款从24%降低到18%；外商直接投资从9%降低到1%；其他资金来源在41%--50%之间波动。根据行业的特点，这些其他资金主要来自施工垫资和预收账款，企业通过商业银行的指定贷款只占很小一部分。 以上数据说明，我国房地产市场正在健康发展。处于第一个周期的上升期，现在还是一个可以继续投资的行业。 外部影响因素---城市化与人口 城市化是指人口向城市聚集集中的社会现象。城市化可以增加劳动效率、减少交易成本，是社会文明进步的必经阶段。始于100多年前的工业革命，加速了城市化的进程 。 目前我国城市人口的数量不足4亿，预计到2010年，我国城市户籍人口比例会上升到５０％左右，将新增城市人口2亿。按人均建筑面积20平米计算，还需新建住宅40亿平米，按人均商业及公建建筑面积1.4平米计算，配套公建2.8亿平米。因此，房地产的实际需求还有很大的空间。同时，我国正处在劳动年龄人口最充分的阶段，每年供给的劳动力总量是1000万，城市化的进程大约能够