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央行新房贷政策的特点及影响 鉴于XX年下半年以来全国出现了多年未见的投资增长 过快、房价上涨过猛、银行信贷增量过大等问题，今年6 月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知》，重申了对商业银行房地产贷款操作规则的 某些规定，并针对新形势、新问题作了一些补充。该项新 房贷政策将对银行业、房地产业、购房者等方面产生深远 的影响。央行新房贷政策的特点及积极意义 央行新房贷政策有以下几个特点： 一是连续性与创造性并济。新房贷政策既保持了房地 产信贷政策的稳定性与连续性，也针对新形势、新问题作 出了一些创造性、适应性的调整和补充。如“四证”问 题，30%的自有资金问题都是三令五申的老要求，而区分 贷款首次置业与非首次置业、普通商品房与高档商品房等 的首付款及利率则是新的举措。 二是货币数量调节与信贷结构调整结合。调节最低首 付款是中央银行重要的选择性货币政策工具。针对数量问 题，新政策坚持了普通商品房20°%的最低首付款标准，同 时要求提高对高档商品房和非首次置业贷款的最低首付款 标准，体现了总量微调的政策意图。针对结构问题，新政 策进一步明确了禁止类、限制类和鼓励类三级房地产信贷 标准，这些规定对推动商品房结构的优化调整必将起到重 要作用。 三是全局性与区域性兼顾。新房贷政策在立足全国一 盘棋的基础上，充分考虑了房地产市场的区域性特点。对 具体操作层面的内容，新房贷政策并没有统一规定。这不 仅为中国人民银行各分行制定区域性信贷政策提供了足够 的空间，也为各商业银行结合本行实际制订具体的操作细 则提供了依据。 央行新房贷政策的出台将有力地促进房地产业的健康 发展，主要体现在： 第一，防范风险就是促进发展。新房贷政策的基本精 神是立足长远促进房地产信贷的健康发展，绝非是对开发 商釜底抽薪和打压市场。因此，新房贷政策既有禁止，也 有限制，更有鼓励，并不存在一刀切断房地产开发的资金 链条的问题。相反，如果对近年来房地产业存在的问题放 任自流，积聚的泡沫终将破灭，到时候支持房地产开发的 资金链条可能真正出现断裂，并可能使经济运行遭受重创。 第二，限制投机就是鼓励消费。在房地产开发过程中， 从土地储备、项目开发、建筑施工到销售流转各个环节， 都需要银行贷款，但如果过度依赖银行信贷，不仅增加项 目开发的财务成本，而且会促使一些开发商铤而走险，将 成本最终都转嫁到消费者头上。央行适当提高贷款门槛， 目的就在于抑制投机行为，扭转房地产业对银行信贷过度 依赖的情况，迫使开发商依靠创新动员更多的社会资金， 挤掉更多的水分，最终降低开发成本，从而有利于降低房 价和保护消费者权益。 第三，优化结构就是调节总量。央行规定，对购买高 档商品房、别墅或者第二套以上商品房的借款人，适当提 高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率，这是房地 产产品结构调整的强烈信号。其目的在于通过利率的杠杆 作用，调节个人住房贷款需求，引导住房贷款向中低收入 家庭倾斜，扩大个人住房贷款的覆盖面，以解决目前房地 产市场突出的供需结构矛盾问题，降低商品房空置率。 第四，强化原则就是重在引导。新房贷政策更多地强 调了信贷原则，并没有对具体的信贷操作程序作出过细的 规定，同时依托人民银行分支机构加强中心城市房地产信 贷业务的属地化管理。在市场经济条件下，中央银行的信 贷政策窗口指导工具发挥的作用，不仅是金融层面的，更 是产业和社会层面的。开发商和商业银行必将会根据央行 的新房贷政策调整自身的行为，这对规范市场、减少泡沫、 防范风险、抑制房地产“虚高症”将产生积极影响。 央行新房贷政策对我国务经济层面的影响分析 由于房地产业关联度相当大，涉及多个当前增速较快 的行业，因此，央行的措施将对多个行业产生间接影响， 从而作用于整个宏观经济，这将有利于我国国民经济持续 稳定健康发展。 （一） 对银行业的影响 第一，有利于降低银行业的风险。据统计，目前房地 产开发企业项目投入资金中约2 0%?30%是银行贷款；建 筑公司往往要对建设项目垫付约占总投入30%?40%的资金 这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少一半以上的购 房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目 中60%以上的资金来自银行。因此，央行的举措将抑制商 业银行房地产贷款增长过快的势头，有利于防范银行信贷 风险，提高银行贷款质量。 第二，银行业的利润会受到一定的影响。新政策实施 后，金融机构对房地产业的贷款将会萎缩。目前，房地产 业贷款余额已占银行贷款余额的1 8%左右，XX年1-6月份 房地产业贷款占金融机构新增贷款的4 0 %左右，房地产贷 款增幅减慢会影响银行利润。 （二） 对房地产业的影响 第一，对房地产市场中愈演愈烈的圈地运动及地价炒 作会产生一定的抑制作用和深层次影响。房地产业的巨大 利润主要来自