直面我国农用征地现状，浅淡当前农村房屋拆迁工作存在的问题与对策.doc

PAGE PAGE 3 对当前农村房屋拆迁工作的几点思考 随着城市化、城镇化建设的加速推进，经济发展不断向城市、集镇周边扩张，农村集体土地用地与房屋拆迁日趋增多。由于农村与城市经济发展上的差异，农村征地拆迁与城市房屋拆迁的补偿安置标准明显不同，给当前农村房屋拆迁工作带来一定的影响，笔者经过八个多月在农村房屋拆迁第一线的实践，现对当前农村房屋拆迁工作中的相关问题谈谈自己的看法。 一、农村房屋拆迁的概念及性质 农村房屋拆迁是指由国家依法征用集体所有土地所有权后产生的土地使用权转让、变更，由新的土地使用权人对原土地使用权人所持有的合法建筑及其附着物在依法支付相应对价后进行拆除的一项活动。 农村集体土地房屋拆迁，既关系国家建设发展的大局、又关系广大被拆迁农户的切身利益,是一个敏感而又普遍的社会问题，其性质无外乎两种，一是为公共利益的需要征收土地使用权，即公用征收。对于公用征收拆迁，适用补偿原则，属行政补偿的范围。二是为商业用途而取得私人土地使用权，即民事交易（本文所指农村房屋拆迁专指商业拆迁，下同）。很显然，这两种行为的拆迁性质完全不同，第一种拆迁，作为私人必须服从公共利益，对由此给私人造成的牺牲，政府应当依据法律法规给予相应补偿。第二种拆迁，其本质是一种民事行为，虽然国家或农村集体组织对土地享有所有权，然而当新的使用权人通过某种对价获得了土地使用权，原使用权人应当尊重新使用权人的权利，但新使用权人应依据等价、有偿、协商一致的原则对原使用权人给予合理补偿。补偿的范围应由双方协商决定 ，但至少要包括被动迁人土地使用权的对价、被拆迁房屋的对价以及地上附着物和房屋装饰装潢的对价。 二、当前农村房屋拆迁工作中存在的问题与对策 1、房屋评估机构的委托与评估价的确定 补偿安置是农村房屋拆迁的核心内容，其基础和依据是被拆迁房屋的评估价格。评估价格在拆迁补偿中起着至关重要的作用。因此，农村拆迁房屋的评估方法、程序是否科学规范，评估价格是否真实反映被拆迁房屋的状况，将直接影响被拆迁人的利益。 实践中，拆迁人和被拆迁人第一个矛盾争议就是评估问题。当前，各地在委托拆迁房屋评估机构时主要有四种选择。一是由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，意思自治应当贯穿于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估机构的委托，应力求能够达成意思一致。但在实践操作中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择只能是一种理想化的方式。二是由拆迁人单方委托。这种方式也是目前比较常用的。由于被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，所以对拆迁方委托评估机构只能是一种默示的态度，但默示不等于承认，这就为双方的争议留下了隐患。三是拆迁方单方定价。个别地区的拆迁人依据地方政府出台的补偿标准单方确定补偿数额，致使被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿，成为大量拆迁纠纷中的焦点。四是抽签决定。这种选择作为国际惯例，是非常公平的一种选择方式。但具体操作较难，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估机构由谁邀请是实践中难以解决的问题。 拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。由于众多原因，当前农村房屋评估还存在评估价格与市场价格差距较大，缺乏有效的监督机制，有的则因为政府公布的区位价、房屋重置价、附着物及装修补偿标准调整不及时，造成补偿标准背离市场价格等等。 针对上述现象，笔者认为，农村被拆迁房屋的补偿标准应当着重考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和房屋的重置价格，并参照当地市场价格进行科学评估。尽量还原被拆迁房屋的自然属性。另一方面，评估价还应当包含被拆迁房屋成新程度、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿。 2、农村房屋拆迁中的当事人和参与人 农村房屋拆迁法律关系的当事人是拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。被拆迁人则是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。拆迁人和被拆迁人之间是一种平等的民事法律关系，双方就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议。双方按照协议的内容履行各自的权利，承担相应的义务。 近年来，一些地方、单位面对农村房屋拆迁中的巨大利益，在不具备拆迁资格的情况下，擅自进行拆迁，或者通过不正当的手段取得房屋拆迁许可，致使被拆迁农民的合法权益受到了很大的威胁。因此，笔者主张有关部门严把房屋拆迁许可证的发放，同时适当加大违规拆迁者的法律责任，以有效地遏制农村房屋拆迁中损害农民权