2015年成都市高新区中大文儒德个案分析56p.ppt

项目优势 开发商为上市央企，资金雄厚 独特的复古的知名设计事务所打造的建筑设计，及售楼部打造，整体呈现贵族气质。 项目自身会所配套完善，且实体会所已呈现，可让客户零距离接触，直观感受项目品质； 项目位于热点高端居住区，区域内高端住宅项目较多，形成一定的圈层效应 离锦城湖公园仅隔一条马路，环境资源优越。 项目靠剑南大道，交通便利，且所在区域与几大商圈交叉，配套网络也较发达。 项目优势 开发商在成都并无特别代表作，且文儒德为首个高端系列，品牌影响力不足 项目前面不远处加油站为项目最大硬伤 项目紧靠车流量比较庞大的剑南大道，会影响居住品质 项目区域隶属豪宅圈，且与几大商圈交汇，但无就近便利配套设施 项目售楼部打造虽充满贵气，但样板示范区体验感较差。 由于地块和容积率限制，项目楼间距不大，营销豪宅品质，尤其别墅，只有3-5米。 通往项目样板间的工棚道路与狭窄楼梯。 元素 说明 打分 总结 地段 豪宅聚集区，圈层效应已形成。近距离享景观资源； ☆☆☆☆ 项目综合来看，项目虽然位于豪宅聚集区，但从产品设计、服务、营销等方面无突出竞争力；依托湖景资源，价格超出竞品近20%，客户是否买单，有待市场考证。 产品 满足豪宅标配，但无突出竞争力。 ☆☆☆ 档次 大平层、稀缺湖景别墅、豪华装修标准 ☆☆☆☆ 服务 非国内知名物业，后期服务质量难说 ☆ 价格 高地价+资源溢价+高配置=壕 ☆☆☆☆ 总结 主要布局划分： 1、住宅半围合式+点式布局； 2、别墅行列式分布； 3、高层与别墅区分明显； 4、配有地面一层、地下三层独立会所； 5、住宅为2梯2户、3梯2户纯板式设计； 6、别墅全线朝锦城湖分布。 迎合临近近慈寺，高层点式布局，形成佛教中的“万”字；虽项目为纯住宅，但楼间距都较小，对后期居住的私密性有所降低。其中高层楼间距横向：60米，纵向最宽120米。 别墅楼间距：3-5米。 55米 56米 41米 29米 39米 ＜7米 会所+项目主入口 次主入口2 次主入1 利用湖景资源规划别墅产品，高层（大平层）产品以“万”字摆放 整体布局 大部分产品南北朝向 设计大平层和别墅享湖景资源 住宅大平层主力面积区间162-304㎡，主力户型面积段为：184-253㎡，主推185㎡ 套四双卫产品；；利用景观资源，在别墅旁不受视野遮挡的位置，设计200㎡以上的更大户型（楼王），实现资源溢价。顶跃面积为226-304㎡，主力面积为209-231㎡，别墅420-520余㎡共计33套 户型配比 售楼部（会所） 13栋（楼王 7栋 （楼王） 6栋 1栋（东西） 2栋 5栋（东西 4栋 3栋 12栋 11栋 8栋 9栋 10栋 别墅区 高层区 目前文儒德已拿预售证的栋数为1、3、7、8、9、10、11、12栋，一批次在售1、3、7栋，总共，272户，但全部只售2单元，总共136户。 1# 3# 7# N 物业类型 面积 户型 供应套数 供应占比 住宅 184-186 4-2-2+保姆房 196 72% 213 4-2-2+保姆房 38 14% 252 5-2-3+保姆房 38 14% 合计 272 100% 别墅 420-520 联排 33套 — 备注：供应套数仅统计以拿预售1、3、7、8、9、10、11、12栋 别墅产品设计资料暂未公示，具体信息详见下次单独分析 在售户型 一批次首推1、3、7栋占比34% 【主力户型分析】南北/东西分布 高端产品标配双入户设计 优势： 两梯两户，板式通透； 户型方正，无异角，设置独立储物间（无采光）； 动静分区，3栋南北朝向； 景观阳台开间、进深较大，横厅设计； 厨房外配有独立生活阳台。 劣势： 入户直对主卧，风水角度不好； 1栋东西朝向，当西晒； 部分卧室临路 建筑面积： 185㎡ 户型：4-2-2+保姆房 1# 3# N 7.5米 2.3米 3.0*3.7 =11㎡ 8.5*4.0 ＞34㎡ 3.3*5.5 ＜18㎡ 3.3*4.5 ＜15㎡ 14.8米 16.2米 在售户型 * * 建筑面积： 253㎡ 户型：5-2-3+保姆房 N 【资源最好户型(楼王）分析】南北朝向 享湖景和中庭两面资源 优势： 三梯两户，板式通透，位于楼栋两翼，三面采光； 动静分区， 横厅设计，超大景观阳台设计； 南北朝向，阳台直看锦城湖； 厨房外配有独立生活阳台。 劣势： 房屋动线设计太乱； 客厅偏小 10.1*4.2 ＜42㎡ 5.0*3.3 =16.5㎡ 3.8*3.0 =11.4㎡ 3.8*5.5 =20.9㎡ 3.3*3.4 =11.2㎡ 8.5米 2.4米 16米 18.6米 在售户型 【区域同等定位项目对比】纯住宅、直观锦城湖优势；价格最高； 项目 占地（亩） 物业类型 建筑类别 容积率 主力产品区间（㎡） 成交均价