路通城邦二期营上销策划方案.ppt

路通·城邦二期营销方案 银哲策划 2009年7月 报告阐述 第一部分 前言：提出原则、目标 第二部分 通过全市及本区域的部分数据预测二期销售周期 第三部分 总结一期，调整定位 第四部分 二期本案概况，周边概况，相应建议 第五部分 推盘计划、价格策略、推广策略、客户服务 前言 我们的总体指导原则： 差异化 1、大差异：现今的房地产项目产品同质化严重，相互之间没有明显的差别，我们追求的是与其他项目的差别。 2、小差别：主要是针对小区自身凸显一、二期的差别，要让客户感受到两期产品的不同、差异、提升。 创新的定位——创新首先是产品本身的创新，其次是环境景观等软件的创新，最终达到整个理念的创新 ！ 我们营销追求的目标： 拉开与一期的差距，快速去化，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。 壹、市场情况简介一、2006年—2009年5月南昌市及莲塘区域楼盘成交前十名数据统计 1、06年南昌市成交量前十名成交量及成交均价 壹、市场情况简介一、2006年—2009年5月南昌市及莲塘区域楼盘成交前十名数据统计 3、08年南昌市成交量前十名成交量及成交均价 壹、市场情况简介一、2006年—2009年5月南昌市及莲塘区域楼盘成交前十名数据统计 5、09年1—5月份南昌市成交量前十名成交量及成交均价 壹、市场情况简介三、莲塘数据 1、莲塘板块成交数据 壹、市场情况简介三、莲塘数据 2、象湖板块成交数据 壹、市场情况简介三、莲塘数据 3、莲塘板块前五名成交数据 贰、项目一期销售情况总结（一期截止到09年6月30日销售统计结果） 1、推盘情况总结： 一期07年12月份开始内部认购。 08年2月24日正式面向市场销售。 08年5月24日第二次面向市场销售。 08年9月15日针对安置户选房。 08年12月18日针对1号楼推出一口价1800促销。 09年2月初针对2、4号楼推出1980一口价促销。 最后是针对其它剩余房源做价格调整促销。 2、销售情况总结： 销售情况为：一期共514套，57822平米，其中销售383套共计37890平米，以套数和面积计算成交比例分别是74.51%和65.53%。（78套洋房部分没有推向市场） 成交客户当中内部客户171套（17020平米），市场客户172套（16937平米），安置户40套（3934平米） 未售房源当中78套（11987平米）花园洋房，其余为多层房源53套（7945平米）。 3、成交市场客户分析 3、成交市场客户分析 3、成交市场客户分析 3、成交市场客户分析 客户特征 定位 1、产品定位： 户型面积：根据目前其他各楼盘及本案一期成交户型、面积分析，南昌县区域内，尤其是本案所处位置的项目，客户相对更容易接受小面积、低总价的房源，特别是多层，相对于小高层、高层的接受程度更高，去化速度更快。 景观品质：本案区域内的客户前期对于景观、品质的要求并不特别高，但随着现阶段各个楼盘针对此的宣传逐渐增加，选择该区域的客户也逐渐提高了对此的要求。 因此针对客户需求二期主要开发建造以中小户型为主的普通类住宅，同时在一期的基础上加大对景观及整体品质的改善。 定位 2、客户定位 对一期成交客户进行分析可以发现，主要购房客户为南昌县区域，莲塘及各个乡镇，少量市区客户。 以此为依据本案的客户定位为： 需求面积在80—110平米的普通住宅客户。 需求总价在20—25万的中低收入客户。 南昌县各乡镇有希望在莲塘中心定居的客户。 市区部分收入较低，无法承受市区高价房、又急需购房或换房的客户。 工作地点在莲塘或小兰工业园的部分客户。 定位 3、推广定位： 根据项目实际情况、产品定位、客户群定位、客户接受理解能力、目标客户受众媒体等因素制定推广定位： （1）推广内容重点突出产品差异、产品特色、产品提升。 （2）推广内容抛开单纯策划推广，以客户视角选择通俗易懂吸引人的形式。 （3）选择目标客户经常接触的媒体。 定位 4、形象定位： 综合各方面新定位，将对外形象做部分调整： （1）避开平庸普通。 （2）不追求大气、豪华，着重体现精致。 （3）凸显特别、少见，用新奇吸引人。 项目小结 策略总纲 叁，项目二期基本情况 一期开发建设完毕，销售接近尾声。二期产品更新升级，结构优化。以组团院落形式面向市场，共23栋（包括4栋洋房） 一、二期细分详细情况： 1、第一组团（25、26、27、28号楼） 2、第二组团（29、30、31号楼，样板段） 3、第三组团（32、33、35、36号楼） 4、第四组团（37、38、39、40号楼） 5、第五组团（41、42、43、45号楼） 6、花园洋房（12、15、18、20号楼） 叁，项目二