商业地产研究经典实用幻灯片：中原万达广场(最终版).pptVIP

郑州中原万达广场项目分析;目录 ;战略分析——万达战略解析;万达足迹遍及全国21个省、31个重点城市，投资兴建了37个万达广场。项目主要布局在东部沿海发达地区与一二线重点城市。 战略布局分两阶段： 第一阶段为2000年——2006年期间，万达布局为重点城市核心地段，如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。 第二阶段2006年至今，一二线城市的副中心或新区中心，如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。;万达战略布局;;万达第一代产品—长沙万达广场; 天津万达广场位于和平区金街商业步行街，总建面为15万平，万达集团于2003年投资兴建，由美国沃尔玛超市，德国欧倍德建材超市、大洋百货公司、美国百盛集团、商业步行街构成的规模宏大的真正体现SHOPPING MALL精髓的商业中心。天津万达商业广场引入当时世界先进的商业模式，创新性地将“商业步行街”与多家世界著名不同业态连锁零售企业组合为一体，成为天津一代中心商业龙头。 ; 北京中央商务区核心地段，总建筑面积约44.6万平方米，其中自持商业中心面积约15.4万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD万达广场位于北京CBD核心区，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五星级酒店等主力店。 ;商业模式之万达产品战略转型： 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺出售，有效解决了项目运营的资金问题。;解析产品——郑州中原万达广场;中原万达广场土地素质分析;中原万达广场土地素质分析;中原万达广场土地素质分析;宗地SWTO分析 ;中原万达广场基本信息 郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个项目，中原万达广场为万达集团第三代产品城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体的综合体项目。 ;中原万达广场产品组合 ;中原万达广场客户定位（商业街）： 郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售楼处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万，月收入2万-5万之间）。 中原万达广场推盘节奏： 2010年11月—2011年5月:快速销售，回笼资金。（2010年11月13日推外商业街，2010年12月左右推内商业街及住宅）； 2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资金压力较轻，加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略）。 ;中原万达广场周边配套;营销推广 围挡:赤裸的宣传推广，粗暴的言语表达。 公交站牌：开盘时间预告。 户外广告牌：激活中原，点燃繁华。 分析 围挡:中原万达广场在郑州所做推广活动，围挡的宣传作用主要针对地缘属性客户即老中原人，因其文化底蕴稍欠，所以广告用语为通俗易懂的口头用语； 公交站牌:推广主要起告之作用，明确告之开盘时间节点； 户外广告牌:选择在金水路与三纬路交口处，为郑州写字楼密集区域之一，该区域内潜在客户素质较高，其宣传用语富有文学气息。 结论 营销推广的作用第一告之；第二打动；第三促成交易。万达营销推广总体上说达到预期目的。;结论与建议; 万达为中国商业地产旗舰企业毋庸置疑，但其商业模式有自身局限性，不可完全复制. 借鉴1.商业地产“现金流滚资产”方式具有可行性，可结合公司大观项目另行分析。 借鉴2.“土地、资金、资源体系前置”形成强大竞争力。 借鉴3.分析万达商业模式及可弥补性，是商业地产制胜关键之处，结合公司乐汀墅项目及中原万达广场项目产品组合，可根据客群与产品结构，弥补万达产品不足之处，进而形成自身竞争优势。 借鉴4.万达广场经营理念、方式、成本控制、资本运作有很强借鉴意义。 借鉴5.结合大观商业销售情况，今后公司项目中可尝试采用“订单式地产”模式，解决商业地产招商难、培育期长、占用资金时间长的问题，进而提高公司盈利能力，为公司上市打下良好基础。