土地收储开发策划方案.doc

土地收储开发 项目策划方案 土地收储及一级开发方案 一 项目基本情况 1.1项目概述 1.1.1项目名称 1.1.2区域位置 1.1.3项目区域的自然特征 1.1.4项目交通情况 1.2项目土地利用现况 二 编制依据 三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析 3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向 四 项目实施进度 4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容 4.3.1土地收储及出让流程 4.3.2土地征地拆除方案 4.4项目开发涉及政府职能部门 4.5项目土地供应方案 4.5.1土地供应模式 4.5.2土地供应计划 4.5.3土地一级开发深度 五 项目投资方案 5.1项目投资开发成本范围 5.1.1土地储备运营成本 5.1.2土地回收出让成本 5.1.3土地整理开发成本 5.1.4其他相关成本 5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算 5.3.1底价确定程序 5.3.2底价计算方法 5.4土地销售收入估算 5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入 5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润 5.4.3熟地地价估算 5.5项目融资方式分析 5.5.1项目开发资金使用特点 5.5.2融资模式的现状与问题 5.5.3融资方式比较及联动融资模式 六 项目方案总结 一. 项目基本情况 1.1 项目概述 1.1.1项目名称 项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县） 1.1.2区域位置 湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5 平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。 1.1.3项目区域自然特征 湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。 湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。 全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。 1.1.4项目区域交通情况 湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际