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商业项目说明报告 　　商业项目全程经济分析　　一、指标预算　　1、现金流量分析2、财务净现值3、动态投资回收4、内部收益率　　二、分析评估　　1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、凤险决策分析　　在做房地产项目之前，一定有个关于成本估算的经济分析。对于房地产开发程序而言，为两个部分：一是指标测算；二是评估分析，得出项目经济可行性。　　一、商业项目经济指标测算　　项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、贷款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。　　通过睥财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。　　1、商业项目的现金流分析　　对房地产公司而言，因为行业经营周期性很强，对于现金流量的分析也就尤其重要。经营性现金流量是公司业绩的重要指标，它的好坏直接关系到公司收益的可靠性、持续经营能力以及变现的能力。　　项目中所需流动资金的估算有两种基本方法：　　扩大指标估算法　　一般可参照同类生产企业流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比率，以及单位产量占用流动资金的比率来确定。　　、分项详细估算法　　一般分：　　①、流动资产②、流动负债③、流动资金④、本年流动资金增加额　　进行估算　　2、商业项目财务净现值　　项目按基准收益率IC将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和，它是评价项目盈利能力的绝对指标，反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软EXCEL软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0，表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平，项目可接受。　　3、商业项目动态投资回收期　　投资回收期是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。回收期＝累计净现金流量开始出现正值年份数－1＋上年累计净现金量的绝对值/当年净现金流量。　　投资回收期是不考虑货币的时间价值的财务分析评价方法。它是反映项目真实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。　　投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗凤险能力越强。　　4、商业项目内部收益率　　财务内部收益率是考虑货币的时间价值的财务分析评价方法，它是根据方案　　的现金流量计算出的，是方案本身的投资报酬率，是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者是说使投资方案净现值为零的贴现率。　　它的计算方法，通常需要“逐步测试法”，首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值，结果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试，如果净现值为负数，说明本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内部报酬率。　　二、商业项目投资分析评估　　1、项目的盈亏平衡分析　　盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点有有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。它是根据项目正常生产年份的产品产量、固定成本、可变成本、税金等，研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时，即为盈亏平衡点。　　①盈亏临界点销售量＝固定成本/单位边际贡　　②盈亏临界点销售额＝固定成本/边际贡献率/　　③盈亏临界点作业率＝盈亏临界点销售量/正常销售量×100%　　通常只求线性盈亏平衡分析　　2、项目敏感性分析　　研究商业的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时，项目财务评价指标的预期值发生变化的程度。通过敏感分析，可以找出项目的最敏感因素，使决策者能了解项目建设中可能遇到的凤险，提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。　　3、凤险决策分析　　投资凤险分析后的决策分析，依赖于前面的所有的经济分析。FIP将根据一系列专业的经济分析为项目提供投资凤险决策分析，为项目实现赢利打下基础，提供保障。　　北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概况　　商业地产及类型划分　　北京商业地产发展过程　　北京商业地产现状　　重点商业空间布局　　第二部分：北京商业地产市场总体分析　　北京市商业体量分布情况分析　　各环路项目分布情况分析　　各环路的商业发展与城市发展关系分析　　北京交通干线和沿线商业的分析　　已落成、正报规、待建项目情况对比分析　　商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析　　商圈的概念　　北京市老商圈分析　　北京新老商圈规模与变化分析　　现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析