第一章 不动产与不动产估价.ppt

不动产估价 引言 引言－不动产估价研究背景 （2）不动产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、使用权的一种限制 。 在现实中，主要存在如下两类相邻关系： ①通风、采光、排水、排污的相邻关系； ②险情危害的相邻关系。 （3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。  几个重要概念 建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率； 容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）四至； （4）形状； （5）地形、地势； （6）周围环境； （7）利用状况； （8）产权状况； （9）土地使用管制； （10）地质条件； （11）基础设施完备程度和土地平整程度； （12）其他。 不动产中对建筑物的基本认识 在不动产估价中建筑物包括房屋和构筇物两大类 ，房屋和构筑物之间的区别主要有两点： ①人们是否直接在内进行生产或生活活动； ②是否有门、窗、顶盖。 对建筑物的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）层数和高度； （4）结构； （5）设备； （6）层高或净高； （7）空间布局； （8）装饰装修； （9）外观； （10）建成日期； （11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度； （9）产权状况； （10）公共服务设施完备程度； （11）其他。 几个重要概念 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑 。 房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算 ； 成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即 套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 不动产概念的总结 对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有房地产、物业等不同的称呼。不动产产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物。 不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它定着在土地上。因此