第二章 业主团体自治管理.pptVIP

大连理工大学城市学院 大连理工大学城市学院 第2章 业主团体自治管理 业主自治管理概述 业主代表大会 业主管理委员会 管理规约和业主委员会章程 第1节 业主自治管理概述 一、业主的定义 第1章 业主自治管理概述 二、业主自治管理的概念 第1节 业主自治管理概述 三、业主自治管理的方式 第2节 业主代表大会 一、业主（代表）大会的组成和宗旨 第2节 业主代表大会 二、业主大会的运作规定 第2节 业主代表大会 二、业主大会的运作规定 第2节 业主代表大会 三、首次业主大会的召开 召开条件 第3节 业主管理委员会 一、业主委员会的概念 第3节 业主管理委员会 二、业主委员会的产生 第3节 业主管理委员会 三、业主委员会的构成 第3节 业主管理委员会 四、业主委员会的权利 第3节 业主管理委员会 五、业主委员会的义务 第4节 管理规约和业主委员会章程 一、管理规约 1、管理规约的概念 第4节 管理规约和业主委员会章程 一、管理规约 2、管理规约的内容 第4节 管理规约和业主委员会章程 二、业主委员会章程 主要内容 讨 论 * * 业主——物业的所有权人 注意： 只有办理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进行了产权人登记的才可成为业主。 1、业主自治管理——是以业主（代表）大会为最高权力机构以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理。 业主自治管理实际上是业主团体的自治管理 2、业主自治机构 业主大会——作为权力机关行使重大决策权 业主管理委员会——作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权 1、自主管理方式 2、委托管理方式 1、业主大会——由物业管理区域内全体业主（代表）组成，是决定事关业主利益、物业使用与管理等重大事项的业主自治的最高权力组织。 2、组成——物业管理区域内全体业主组成。 3、宗旨——代表和维护全体业主的共同利益。 1、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见 2、召开业主大会的法定人数：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 3、业主可以委托代理人参加业主大会会议 4、业主大会做出决定的法定人数 普通决议：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 特别重大事项决定：专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 特别重大事项包括： 筹集和使用专项维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 5、业主大会分为定期会议和临时会议 定期会议：应当按照业主大会议事规则的规定召开 临时会议：20%以上业主提议；发生重大事故、事件需及时处理；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况出现时。 6、召开业主大会会议应当于会前通知业主 15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。 7、业主大会会议记录应当存档 8、业主大会的决定应予以公告 住宅入住率达到50%以上时 或者 已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会 1、业主委员会——按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 2、性质与地位 （1） 性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。 （2） 地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式。 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 每届业主委员会任期三年，任期届满后由业主大会选举新的业主委员会，可以连选连任。 业主委员会是社团组织，自选举产生之日起30日内，向物业管理政府主管部门办理备案登记。 业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信。 构成 业主委员会设委员5~17名 主任1人，副主任1~2人，由全体委员中产生 执行秘书1~2人，也可以不是业主委员会成员 召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 监督管理规约的实施 业主大会赋予的其他职责 执行业主大会的决议、决定，接受广大业主的监督 支持、配合物业管理企业的工作 遵守管理规约 遵守有关物业管理的制度和规定 按时交付分摊的物业管理、维修等费用 管理规约——由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。 管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力 管理规约一