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影响房地产价格的政策因素与制度调整 内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格 问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主 要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此 我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格土地房地产金融市场交易费用制 度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合 性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价 格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体 等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费 用所占比例大致为：土地约为20%；建安工程约为35%； “大市政”配套约占15%；各种税费约占10%-1 5%；开发 企业的利润约占15%_20%。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方 面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且 供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。 我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使 用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民 的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买 卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。 现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑 在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可 以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷 款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁， 这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅 所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场 上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的 竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发 / K I 5 房地产投资对地方GD P增长的贡献率较高，常被一些 不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这 种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利己经成为一 些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买 单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作： 设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐 年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地 “批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招 标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准 地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认 真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通 过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的， 予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场 行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格 的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车 的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看， 房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所 以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应 有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。 银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在 着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的 投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性 的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会 产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种 单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机 制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善 等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制 度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接 融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来 自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托 从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房 地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做 好安排。因为n年的121号文件，作为房地产重要融资渠 道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无 疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以 从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的 信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵 押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽 融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房 地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的 防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、 建筑施工单位