商业地产开发把关——项目投资决策与财务分.docVIP

第五部分：商业地产开发把关——项目投资决策与财务分析 一、把握商业投资决策的八条宏观考量要素 （流程图：商业地产投资决策的八条考量要素） 1、时机性； （1）行业大环境的发展变化 市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。由于经济衰退，或竞争激烈同样产生市场萎缩，而另外则有一些新兴行业处于蓬勃发展之中。 例如家电行业，在90年代中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了那个时机，不再有生存空间。 时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。例如，音像市场。在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。 （2）市场的外在形式应符合经济发展水平 市场的外在形式也是重要的方面，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。许多人都知道在市场可以砍价，而且批发的便宜。而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子