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租用集体土地所建企业拆迁 应对草案 企业在拆迁前的准备 审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体。 由于拆迁标的系在租用集体土地上的自己投资所建企业，土地属于出租方集体所有，而厂房及机器设备属于投资者所有，存在权属不明。根据我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在司法实践中，类似土地租赁合同会被法院认定为无效合同，双方当事人的权益都得不到法律保护。如因前述土地出租合同无效等事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。因此，拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。 准备对被拆迁房屋的产权关系证明、营业执照、税务登记证书、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。 估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的要进行精细的清点核查，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。 劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限 、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。 补偿的项目 一）、拆迁资产补偿 土地补偿 土地补偿费、安置补助费应该为集体土地出租方享有。作为承租人的企业，其经营场地是通过租赁得来。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？如果土地租用合同有约定，可按约定主张。如果没有约定，则可与出租方协商。 2、房屋、建筑物补偿 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 3、 设备重置成新价 　　 机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。 二）、拆迁费用补偿 1、停产停业损失 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。四川省人民政府办公厅关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知（川办函〔2011〕103号　二○一一年五月十日）第三条第三款规定，对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，市、县级人民政府应予以补偿。具体办法出台前，各地可参照现行标准，根据房屋被征收前的纳税情况或被征收人提供的证明材料以及停产停业期限等因素确 　　2、设备搬迁安装费 　　对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。由双方协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。对于应搬迁不能继续使用的设备，应当按重置价格进行补偿。 　　3、解聘员工的安置补偿费用。 因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。劳动合同法规定按照劳动者在用人单位每工作一年给一个月标准工资的补偿，超过一天不满6个月的给半个月工资补偿，满6个月不满一年的给1个月工资补偿。 三、关于法律适用问题 严格来说，集体土地征收适用《土地管理法》，国有土地上房屋征收适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，集体土地上的房屋拆迁缺乏专门的法律依据。2011年3月中央纪委、监察