土地管理基础知识.doc

土地管理基础知识 2011年小企业之家讲坛交流资料 目 录 一、土地的基本概念 二、土地分类 三、农用地转用和土地征收（用） 四、建设用地供应 五、土地登记 六、土地管理体系框架图 七、企业改革土地资产处置 一、土地的基本概念 土地（Land）是地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然、经济、社会综合体，它由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被，以及人类活动结果等要素组成，其水平范围一般包括陆地、内陆水域和海岸滩涂。??? 二、土地分类 （一）按用途分类 《土地管理法》将我国土地按“大用途”分为三大类:农用地、建设用地和未利用地。 农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及其他农用地； 建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、军事设施用地等； 未利用地指农用地和建设用地以外的土地。 为了实施全国土地和城乡地政统一管理，2007年，国家质监总局和国家标准化委员会联合发布了国家标准《土地利用现状分类》，将土地分类进行了细化、规范，采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，即“小用途”。其中建设用地包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、城镇村及工矿用地和水域及水利设施的部分用地。 （二）按权属分类 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 据此，国家将土地分为国家所有土地和集体所有土地两类。 其中，下列土地属于全民所有即国家所有: 1.城市市区的土地; 2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地; 3.国家依法征收的土地; 4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地; 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地; 6.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征收可转为国有土地。 见附图一 小 结 将上述基本概念归纳如下： 在“大用途”分类中，农用地转为建设用地按规定需办理农用地转用审批手续；在权属分类中，集体所有土地转为国家所有土地按规定需办理征收审批手续。 土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 据此，单位和个人要使用集体所有农用地进行开发建设的，需按规定农用地转用和集体土地征收手续，将土地变为国有建设用地后，方可供应、使用。 三、农用地转用和土地征收（用） （一）农用地转用 1.土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国家根据各地土地利用总体规划，每年给各省、市一定的新增建设用地指标，通过指标进行控制，因此，土地利用规划是实行土地用途管制的基础，农用地转用审批是实现用途管制的关键。国家对土地利用总体规划和农用地转用进行集中审批，权限上收。 2.农用地转用审批 土地利用类型转变：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。为实施城市规划占用土地的，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照规定办理。涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 农用地转用土地审批：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。上述规定以外的建