房地产金融第三章房地产抵押贷款50376.pptVIP

第一节 房地产抵押贷款的概述 一、抵押与房地产抵押 （一）抵押 抵押是指债务人或者第三人 不转移对其所有的财产的占有， 将该财产作为债权担保的行为 （二）房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为 可以设定抵押权的房地产 主要有： 依法获得的出让幻灯片 5土地使用权； 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权； 依法获得的房屋期权； 依法可以抵押的其他房地产 注意： （1）以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押； （2）以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押； （3）以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押 土地使用权的取得方式—— （1）土地使用权的出让 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 （2）土地使用权转让 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。 （3）土地使用权的划拨 是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 引申：划拨土地主要使用项目 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 房屋期权抵押 房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权 以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。一般规定以预购商品房期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款 以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，除非预购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款 对抵押房地产进行处分所得价款偿还顺序 1．支付处分抵押房地产之费用； 2．扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费； 3．按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金； 4．剩余金额退还抵押人 引申：企业破产财产清偿顺序 （1）优先清偿破产费用和公益债务； （2）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。 （3）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （4）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿请求的，按照比例分配。 二、房地产抵押贷款及种类 （一）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指银行以借 款人或第三人拥有的房地产作 为抵押物发放的贷款 注意：抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容 抵押权实现方式 理论上房地产抵押权的实 现既可以规定只能采取 拍卖的方式，也可以规定 抵押权人可以与抵押人协议 以抵押物折价或者以拍卖、 变卖该抵押物所得的价款 受偿；协议不成的，抵押权 人可以向人民法院提起诉讼 （二）房地产抵押贷款种类 1、按贷款对象分类 2、按贷款用途分类 3、按贷款利率确定方式 及计息方法分类 三、房地产抵押贷款的基本特征 （一）房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系 抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款 （二）房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款 房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。 房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系 一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款贷方的本意 （三）房地产抵押贷款的现实性 房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具