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分析影响房地产市场供求关系的因素关键词： 房价?影响因素?供求关系?中国论文???职称论文 【摘要】：房地产行业做为国民经济的支柱性行业，它的发展倍受关注，房价的波动更是万众瞩目的焦点。然而影响房价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合研究。???1998年7月1日起，我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预提供期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。一、影响房地产市场需求的因素1、居民人均收入对市场需求的影响居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。2、经济基本面对市场需求的影响GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长。针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚地了解到 CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因[1]。3、宏观政策对市场需求的影响影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策）和货币政策。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。4、汇率对市场需求的影响我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。5、城市人口数量和结构对市场需求的影响地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。6、对未来的预期对市场需求的影响对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之间存在着反向变动的关系。但我们应该认识到，由于房屋的需求是生活的必须品，居民在解决了基本生活问题，生活水平得到了较大提高之后，改善居住的需求就显得比较迫切，有时就表现出并不因为房屋价格的上涨而减少对房屋的需求；另外房屋可以作为投资品，价格的上涨可能会助推需求的增加。正因为住宅既是生活必须品，又可以做为耐久消费品，导致了需求对价格的上涨有很多时候并不敏感。二、影响房地产市场供给的主要因素1、土地供给因素对市场供给的影响土地的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，实际上，在长期来看，土地的供给又是可以增加的。2、土地成本对市场供给的影响土地是一种不可再