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我国房地产市场垄断性分析 【摘要】目前，影响我国房地产市场宏观调控效果的 一个重要因素在于房地产市场的垄断性。房地产市场的垄 断会带来消费者福利侵害等一系列问题，为了确保我国房 地产市场的长期健康发展和居民福利的提高，今后政府应 采取措施促进房地产市场竞争。 【关键词】房地产垄断信息披露 XX以来，针对部分城市商品住房价格的持续过快上涨， 国家相继推出了对购买住房不足5年转手交易的，按售房 收入全额征收营业税；新审批、新开工的商品住房建筑面 积90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积的70% 以上等强力调控政策措施，但热点城市房价上涨较快的问 题仍没有从根本上得到抑制。国家统计局的数据表明，XX 年全国房价平均上涨％，XX年3月，全国7 0个大中城市 房屋销售价格同比上涨％，其中新建商品住房销售价格同比 上涨％，热点城市房价上涨趋势不减。 造成这种状况的原因是多方面的，如地方政府对宏观 调控政策措施执行不力、供求结构性矛盾突出、引导合理 消费的政策措施不到位等等。然而，容易被忽视同时也是 非常重要的因素却是我国房地产市场的垄断性。 一、我国房地产市场垄断的表现 1、 土地市场的垄断 我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，政府高 度垄断建设用地供应一级市场，很多地方政府设立土地储 备中心代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一 开发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁止企业内 部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。土地 一级市场（征地）的政府垄断和二级市场（建设用地）“一口 进一口出”政策，使得地方政府拥有了控制土地供给规模、 节奏、地段、用途结构的绝对垄断权力。 2、 房地产厂商集中度较高 近年来，房地产行业的两大门槛__土地和资金逐渐 提高。XX年5月政府提高房地产开发资本金比例，实力较 弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大了。与此同时， 国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式， 在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商不易获 得土地。这些变化，客观上增加了中小开发商的生存难 度，提高了行业进入的门槛。所以，虽然各地房地产市场 开发商的数量较多，但真正进行项目运作的企业并不多， 优质房地产企业的垄断地位在不断加强。 3、房地产产品的自然垄断 与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体 如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开 发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之 ，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性 房地产的不可移动性，使它不能像普通消费品那样在市场 上自由竞争，位置的固定性决定了房地产具有异质性的特 点，产品异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者对价 格的操控能力也越强，从而削弱了市场机制的发挥。 4、房地产市场信息的垄断 房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的 重要因素。不少地方政府出于增加财政收入等方面的考 虑，竭力维持本地的高房价，对于房地产市场信息，如交 易量、价格等等采取内部小范围掌握，对外严格封锁的政 策，使得老百姓不能及时把握市场动向。部分开发商也蓄 意扭曲信息，采取捂盘惜售，或雇人排队，人为制造楼盘 旺销的假相，欺骗消费者。从管理部门层面来说，市场信 息发布渠道众多，宏观管理部门如发改委、统计部门、物 价部门、建设主管部门等都在发布信息，各种利益主体出 于自身利益的考虑，有时甚至出现相互矛盾的信息，使得 老百姓无所适从。如北京市建委和国家统计局对北京市XX 年一季度房价的涨幅就出现了不同版本，老百姓无所适 从。 5、房地产商品中商品住房供给方式的垄断 目前，我国城市居民住房供应体系主要为：最低收入 阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补贴或购买经济适用 房，普通居民购买普通商品住房，高收入阶层购买高档住 房。对于大多数普通城市居民来说，只能进入房地产市场 购买商品住房。目前，我国城镇新建住房的供应基本上由 房地产开发商独家垄断，开发商获取土地后，进行规划设 计、建筑施工等流程生产出商品房屋出售给购房者。房地 产市场上缺少单位集资建房、私人合作建房等有效替代方 式，房地产产品供给方式为单一的垄断局面。 二、房地产市场垄断带来的负面影响 1、削弱国家宏观调控政策效应 目前部分城市商品住房价格居高不下，涨幅依然较大， 人们往往用高成本以及供不应求来解释。这些并未真正揭 示出高房价的本质，房价高的根本原因在于垄断。尽管市 场上开发商数量众多，他们实际上并非在同一市场上竞争， 构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争 的开发商，在房地产市场处于卖方市场时，给产品定价往 往采取价格领袖制，也就是说，由首先来此地的开发商率 先定价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价 格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是垄断。房价被 垄断