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我国当前房地产业面临的问题 住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康， 关键看住房。”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活 水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的 实现。如今，虽然我国住房己经实现市场化，但是因为房地 产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面 还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。 因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我 们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并 且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发 展。 1当前中国房地产业存在问题 土地供应环节不够规范 1 9 8 8年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权 有偿转让，定期出让土地使用权。同年1 2月通过《土地 管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿 使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。 从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由 政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的 方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作 但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大 提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土 地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是 非常大的。 有一组数据：“XX年全国土地出让收入近13000亿，”; “自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩 天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡 湾诞生，目前均价8500/m 2，昔日‘地王’催生了今日 ‘房王“郑州‘地王’在XX年的第一拍被刷新，每亩 约合万元，荣膺‘新地王；“XX年全国70个大中城市房 屋销售价格比上年上涨了％，涨幅提高了个百分点 从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷 新，房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切 相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经 济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，凡 是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政 府卖地收入己经占到财政收入一半左右。19 98年，中国各 地方政府卖地收入为97亿元，到XX年，这个数字魔术般 地变成了 130 00亿元。通过计算我们发现，土地费用占房 地产价格20%?40 %，政府税费收入占3 0%?40%。总计起 来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%? 80%。这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏 的钱很大一部分成了政府的经济收入，成为了当地政府的 GDP值中一个重要的组成部分，那么中国GD P总额在XX年 增长了％就不足为奇了。 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一 《XX房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中指出， 房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征， 资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其 中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款 20%外，其余80%可能都来自银行。 据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而 贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%o 这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大，会 影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依 靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速 经济泡沫的形成。 房地产投资偏热，行外资金比重增加 从福布斯100名排行榜上，近两年，有50 %以上的人 与房地产有直接或间接的关系，可见房产业的利润比较“ 可观”。因此很多其他行业，比如联想、深圳赛格、惠州 TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化 龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。 经济学家杨帆教授曾在XX年提醒房地产业：一直被各界认 为是利润率较高的房地产业，XX年以来成为各种资金涌入 的焦点，外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象，应十 分值得注意。大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格 的飞速上涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应 有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。有些城 市，超过50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。 房地产供求的结构性矛盾突出 XX年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性 矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大 高于住宅投资；二是高档住宅供应过多，而中低价位住宅供 应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模 快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅 数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量 积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五 是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的 增长带来的房价上涨。 消费者的理念有待更新 受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中 有根深